扬州市邗江区人民法院（以下简称“邗江法院”）分别于2024年7月31日和8月14日裁定受理扬州丰盈置业有限公司（以下简称“丰盈公司”）、扬州五彩世界商业运营管理有限公司（以下简称“五彩公司”）、扬州好彩商业运营管理有限公司（以下简称“好彩公司”）破产清算一案（下称“本案”），并分别于2024年7月31日和8月14日指定江苏联盛律师事务所担任该案的破产管理人。2024年8月21日，邗江法院许可五彩公司和好彩公司继续营业。

为有效盘活债务人公司资产，维持“五彩世界生活广场”（以下简称“本项目”）正常运营，最大程度发挥本项目的商业价值，实现债务人公司资产价值及债权人利益最大化，提高债权清偿比例，现依据《中华人民共和国企业破产法》等相关法律、法规的规定，结合本案的实际情况，管理人拟通过公开选任的方式，择优选聘商业运营管理托管机构。为使意向申报机构更好更快地了解债务人公司的实际情况，明确本次招募原则、条件、规则和流程，管理人特制定本招募公告，现将有关选任的情况公告如下：

一、招募须知

1.秉持“公开、公平、公正”原则，为顺利推进债务人公司后续破产进程，本次招募商业运营管理托管机构以公开选任方式进行，接受各方监督。

2.拟参与选任的商业运营管理机构应审慎、仔细阅读本招募公告，严格按照本招募公告规定的原则、条件、规则和流程等履行各项手续。

3.商业运营管理托管机构向管理人提交的运营管理托管方案、签署合作协议的，视为同意按照债务人公司现状进行管理、运营，相关运管风险自行承担。

4.本招募公告系根据债务人公司现有材料所做的综合性陈述，不代表管理人的确认或承诺，其中所列信息仅供参考，具体情况以招募报名后开展的尽职调查及管理人最终确认为准，管理人对本项目具体指标、债务人公司资产及负债情况等不作精确性保证。

5.本招募公司由债务人公司管理人编制，最终解释权归债务人公司管理人。

二、债务人概况

本次招募所涉及的主体主要为丰盈公司、五彩公司以及好彩公司，基本信息如下所示：

1.丰盈公司成立于2015年12月8日，注册资本为40000万元人民币，统一社会信用代码为91321003MA1MCH7G6R，企业注册地址为扬州市邗江区京华城路8号，法定代表人为徐玄林，经营范围：房地产开发与销售；物业管理；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：特种设备销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

2.五彩公司成立于2016年2月12日，注册资本为1000万元人民币，统一社会信用代码为91321003MA1MFA7X2F，企业注册地址为扬州市邗江区京华城路8号，法定代表人为曾学兰，经营范围：许可项目：食品经营（销售散装食品）；保健食品销售；餐饮服务；出版物零售；出版物批发；小餐饮、小食杂、食品小作坊经营；歌舞娱乐活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：商业综合体管理服务；酒店管理；物业管理；租赁服务（不含出版物出租）；柜台、摊位出租；非居住房地产租赁；停车场服务；市场营销策划；城市绿化管理；园林绿化工程施工；建筑材料销售；五金产品零售；箱包销售；汽车装饰用品销售；服装服饰零售；化妆品零售；个人卫生用品销售；美发饰品销售；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；建筑装饰材料销售；办公用品销售；家具销售；家具零配件销售；汽车零配件零售；劳动保护用品销售；体育用品及器材零售；搪瓷制品销售；图文设计制作；日用百货销售；会议及展览服务；家用电器销售；居民日常生活服务；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告设计、代理；餐饮管理；钟表销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；家用视听设备销售；乐器零售；乐器零配件销售；日用玻璃制品销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

3.好彩公司成立于2022年8月10日，注册资本为1000万元人民币，统一社会信用代码为91321003MA27K1YK9D，企业注册地址为扬州市邗江区京华城路8号（五彩世界生活广场）2201，法定代表人为徐治，经营范围：一般经营项目：商业综合体管理服务；劳动保护用品销售；箱包销售；化妆品零售；日用百货销售；特种劳动防护用品销售；个人卫生用品销售；美发饰品销售；餐饮管理；外卖递送服务；日用玻璃制品销售；服务消费机器人销售；商务代理代办服务；单用途商业预付卡代理销售；酒店管理；物业管理；体育用品及器材零售；日用品销售；服装服饰零售；智能无人飞行器销售；国内贸易代理；体育竞赛组织；体育中介代理服务；体育健康服务；健身休闲活动；珠宝首饰零售；互联网销售（除销售需要许可的商品）；母婴生活护理（不含医疗服务）；母婴用品销售；婴幼儿配方乳粉及其他婴幼儿配方食品销售；保健食品（预包装）销售；食品销售（仅销售预包装食品）；食品用洗涤剂销售；塑料制品销售；家用电器销售；宠物食品及用品零售；互联网设备销售；食品互联网销售（仅销售预包装食品）；广告发布；网络设备销售；票务代理服务；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；光学仪器销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；钟表销售；钟表与计时仪器销售；可穿戴智能设备销售；服装辅料销售；纸制品销售；羽毛（绒）及制品销售；租赁服务（不含许可类租赁服务）；日用杂品销售；礼仪服务（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）。

三、项目概况

项目标的为扬州五彩世界生活广场裙楼购物中心，位于京华城路8号，地理位置优越。总建筑面积 215,168.99 平方米，其中丰盈公司自持商业建筑面积 121,438.66平方米，车位建筑面积92,623.80平方米（有证机动车位建筑面积85,665.97平方米，无证非机动车库建筑面积6957.83平方米），办公建筑面积1,106.53平方米。项目开发商为扬州丰盈置业有限公司，约20,286.96平方米已经出售给252户产权业主，运营管理初始主体为五彩公司，并以五彩公司名义签订相关协议，后因债务问题变更为好彩公司运营管理。

本项目地处明月湖商圈，扬州西部核心商圈，周边聚集运河大剧院、音乐厅、双博馆、图书馆、国际展览中心、体育公园等众多市级文化艺术体育场馆、商务楼宇、高端住宅及生活配套设施。购物中心地上5层，地下4层，集餐饮、购物、文化、娱乐、商务于一体，规划有空中球场、五彩UFO、英伦风情有轨电车专列、下沉式广场、超高静音水幕瀑布等体验场景。

本项目于2018年12月23日开业。开业初期曾引进VERSUS、Paul&Shark、Via Dante、VERRI、LIUJO UOMO、Daniel Hechter、MCM、MICHAEL KORS 、G·GIVENCHY、GUESS、Superdry、DEBRAND、Adidas Running、Under Armour、NIKE Kicks Lounge、Adidas Originals、鱼四季、小龙坎、九鼎轩、江南一品、滋奇火锅等国际国内知名品牌，吸引大量顾客前来消费。从新冠疫情突发开始，项目经营持续下滑。截至目前，五彩世界商业类建筑总面积约为141,728.35㎡（GRA），其中丰盈公司自持121,438.66㎡，占比约为86%、商铺产权业主持有20,289.69㎡，占比约为14%。本项目可供出租面积约为80,776㎡（GLA），已出租面积为55,530㎡，出租率约为69%,目前仍有25,246㎡的空置面积，空置率约为31%。

四、运营管理范围及要求

（一）运营管理范围

    1.整体范围：运营管理机构进场后，需对本项目整体商铺及公共设施进行统一运营管理。

2.工作范围：

（1）负责本项目商场规划优化，包括但不限于明确本项目商业定位、提升本项目整体商业业态布局、小范围优化商场动线布局、商铺物业工程条件梳理等；

（2）负责本项目商场招商工作，包括但不限于：通过市场调研选择符合未来市场定位和趋势的目标零售商业品牌；各楼层商铺分割优化与目标品牌落位；招商策略及计划制订；租赁决策文件制订；项目招商手册拟订；品牌引进洽谈及商铺租赁合同签署；商铺设计、审图、进场、施工、直至开业。

（3）负责本项目商场营运管理与顾客服务工作，包括但不限于：商户进退场管理、品牌分级管理、商户经营异常预警机制；租赁合同台账管理、租费收缴；建立巡场制度，对商铺店面、陈列、安全、人员服务、推广活动、商户投诉处理等进行全时现场管理；商户证照与员工信息等档案管理；商场广告位、活动场地、仓库出租管理；营业报表编制与营运绩效分析，提出市场推广、业态组合、品牌调整优化建议；顾客服务台及对客服务设施管理；追求卓越顾客服务，及时、妥善处理顾客投诉；提供周到会员服务。

（4）负责本项目商场市场推广工作，包括但不限于：定期分析市场与消费者动态，制订市场推广计划及预决算；基于市场推广计划，策划并执行推广活动方案；制订并执行媒体组合宣传计划，包括微信公众号等线上线下各种媒体；开展会员营销;基于项目定位策划设计、制作安装商业空间环艺及导视系统。

（5）负责本项目商场信息化管理工作，包括但不限于商业管理信息系统应用、维护、升级。

（6）负责本项目商场人事行政工作，包括但不限于：组织、编制、招聘、培训、绩效考核、薪酬、福利、劳动合同、员工关系等人力资源管理；建立标准化管理体系；考勤、会议、工作计划、发文、证照、外联、访客接待等行政事务管理。

（7）负责本项目商场物业管理工作，包括但不限于：物业设施设备管理；消防、安保、保洁、绿化管理，保障商场环境舒适、运营安全；商铺进退场交接、设计与施工管理；商铺有偿维修服务；城管、公安、消防等物业管理外联协调；建立应急预案，有效管控突发事件。

（二）运营管理要求

1.稳健运营，经济效益稳步增长

本项目要求意向申报机构通过深入市场调研、精准有效定位、系统规划，以及专业化运营管理，引进优质品牌、并扶助本项目现有品牌走出当前运营困局、产生良好效益，从而实现商铺经营收入持续增长、项目总租金收益稳步增长、恢复自身造血机能等目标。

2.打造标杆品牌，提升社会效益

本项目要求意向申报机构为本项目组建高水平专业管理团队,运营管理流程规范、执行高效、结果透明，形成良性的商业生态系统，将项目打造成为当地具有标杆示范作用的优良商业品牌，赢得商户品牌、消费者、政府、管理人及社会各界的信赖。

（三）运营管理期限

本次招募为临时托管机构招募，运营管理托管期限至本项目主体变更、停业或重整计划执行之日届满。期限届满后，由管理人根据托管协议与托管机构进行结算。变更后的主体、重整计划执行过程中，如继续聘用托管机构为运营管理机构的，届时由双方另行签订相关法律文件。

五、申报机构条件

1.申报机构需具有有效的营业执照及行政主管部门颁发的相关执业资质证明。

2.申报机构需为全国或区域集团化运营的知名商业地产运营管理机构，具有城市综合体、购物中心、百货商场、文旅商业街区等大型零售商业项目运营管理经验。有服务于上述类型商业地产项目破产清算或重整案件（负责招商及运营管理）经验者优先考虑（须在服务方案中注明）。

3.申报机构应具有广泛的零售商业品牌合作资源、专业的招商能力。能提供知名零售商业品牌入驻本项目书面意向者为优先考虑。

4.申报机构应当提供合理、可行、公平共赢的托管方案，可以采用包括但不限于承包经营、合作分成等模式。

5. 申报机构应具有充足的资金实力，有意愿和实力参与项目定位优化、优质零售商业品牌引入、整体改造升级；如申报机构在项目前期经营收益不足时对物业能耗、员工薪资等日常运营管理成本作出垫付等保障性承诺，以及对项目净收益以及增长率作出保障性承诺的，优先考虑。

6.申报机构应提出与项目运营管理相匹配的项目团队组织架构及人员派驻方案；项目负责人须有5年以上大型零售商业项目运营管理经验，具有破产案件工作经验优先；派驻团队能在接受委托之日（即双方合同签订之日）起5个工作日内进场开展工作。

7.申报机构及从业人员近五年内没有重大违法违纪等不良记录。

8.申报机构与债权人、债务人不存在利害关系，或者其他可能影响作出公正判断的关系。

六、申报机构需提交的材料

（一）申报机构应当提交完整的服务方案，服务方案中应当至少包括：

1. 单位简介；

2. 资质及证明文件；

3. 相关业绩，需证明申报机构符合参选条件；

4. 委派处理本案的进驻人员名单、介绍及主要业绩，需证明申报机构委派的人员符合参选条件；

5. 服务报价；

6. 针对本项目的商业运营管理服务方案，其应当包括以下核心内容：

（1）项目改造方案

基于本项目市场调研现状，如意向申报机构认为需要进行改造、修缮的，应在向管理人提交的商管运营方案中明确改造、修缮的必要性，并详细列明改造方案、是否愿意垫付该部分改造费用等事项。

（2）项目商业定位、规划及运营管理模式

意向申报机构应结合五彩世界项目现状及经改造后预期能达到的效果进行具体分析，详细阐述后续所采用的运营及招商模式，内容包括但不限于市场环境与竞争分析、目标客群分析、商业定位、业态组合与落位规划、目标品牌及申报机构可确定意向引入的品牌、综合运营管理方案等，具体要求如下：

①明确项目的整体商业定位，确定其适合整体打造的主题、不同业态主题区域规划，并考虑如何与邗江区周边的商业体如京华城、万达广场等形成良性竞争。

②应提供具体到项目负一层、一至五层楼层的商业业态规划图，清晰明了地对项目具体的商业业态设想和落位规划进行说明。

③应具体阐述将采用的招商策略与方法、自有招商资源及类似商业项目实际盘活案例（如有），具体列明可引入的商家品牌，并细化品牌落位、预期销售额、租金及物业管理费标准，以及对项目产生的招商、消费促进效应。

④应明确拟采取的项目整体运营管理方案，包括但不限于运营管理的完整职责、组织架构、运营团队编制、管理制度建立、运营及物业管理交接方案等内容。

（3）预期收益测算

意向申报机构应对接管后预期收益（项目总零售额、租金、物业管理费、毛利额、息税折旧摊销前利润EBITDA）进行测算，并按保守、合理、乐观原则分别预期，预期收益不得低于目前五彩世界现有收益。

（4）服务周期

申报机构应明确其提供的服务周期，包括合同期限、续约条件以及在合同到期后是否有优先续约的权利等。同时，应说明在服务周期内，如果遇到特殊情况（如重大政策调整等）导致无法正常运营时，双方的责任和权益如何保障。

（5）商管服务费用计取模式

意向申报机构应向管理人明确报价，包括但不限于商管运营报酬收取金额、收取节点、收取方式等。

（6）风险防范

结合本项目现状，针对运营管理中可能出现的矛盾，申报机构需对作出预判，提出应对预案，保障项目运营安全。

7. 承诺函 （包括但不限于对经营管理成本作出的保障性承诺，以及对本项目的净收益以及增长率作出保障性承诺等优先适用条件。）

8. 其他申报机构认为应当提交的材料。

（二）申报机构在递交服务方案时还应向管理人出具以下附件：

1.承诺书，载明意向申报机构近三年没有重大违法、违规行为，未被限制高消费或者列入失信被执行人名单，资金来源合法合规；

2.保密承诺；

3.项目对接人及其联系方式。

（三）申报机构认为其他应当提交的材料。

七、招募流程

（一）报名

请申报机构在2025年3月6日（17:00前），以纸质件寄送的方式（以邮件签收时间为准，晚于该时间的，将丧失参选资格）向管理人联系人递交报名相关材料，主要包含机构名称及简介、过往业绩等，相关材料一式五份均应加盖申报机构公章，A4规格，需加盖骑缝章，并由其法定代表人或者负责人签章，以电子件方式发送至管理人联系人邮箱，邮件命名标题为“五彩世界商业运营管理托管机构报名材料-申报机构名称”。        

（二）尽职调查并提交方案

管理人在收到全部申报机构报名文件后展开资格审查，意向申报机构应在自接到管理人通知后与管理人签订保密协议，开展项目尽职调查工作，需要管理人及债务人公司配合的可以提出相关合理要求，意向申报机构应当自尽职调查结束后及时制作投标文件，并于2025年4月15日前向管理人提交投标文件，须包含明确的服务方案、服务报价、承诺等必要内容。

七、选定方式及程序

（一）对于符合条件的参选机构，管理人自收到全部投标方案后将组织评审委员会综合各机构的专业能力、过往业绩、工作方案和报价等因素进行遴选，择优选定一家商业运营管理托管机构，同时确定一家备选机构。

（二）比选完毕后，管理人将确定的商业运营管理托管机构及备选机构报法院。待人民法院批复后，与确定的商业运营管理托管机构签订服务合同，对于已报名但未被选中的申报机构，管理人将不再另行通知。

（三）各候选机构应对本次公开招募中获取到的本案有关的材料保密，未经管理人许可，不得向任何第三方披露。

八、管理人联系方式

1.管理人联系方式：扬州市邗江区新盛街道五彩世界B座写字楼二十四楼，陶律师，18795897589，twj24185@126.com。

2.如有任何疑问的，请于工作日的工作时间联系管理人，或可邮件询问。

3.如欲获取债务人的财务资料或其他相关材料的，请先行向管理人提交保密承诺函（盖章）后，来邮索取。

九、其他说明

1.管理人披露债务人公司项目的相关情况不作为对意向申报机构的任何承诺和保证，意向申报机构应独立判断、理解以进行决策。

2.上述各项事宜的实施时间和内容，如有变动，以管理人公告或书面通知为准，管理人有权决定继续、中止或终止商业运营管理托管机构的招募程序。

3.意向申报机构报名后，应认真查阅债务人公司相关资料，全面了解债务人公司的资产、负债和经营情况等详细资料或进行尽职调查。意向申报机构报名成功后，可向管理人提出尽职调查申请，管理人给予相应配合，意向申报机构对尽职调查的分析和判断应自行承担责任。

4.意向申报机构应遵循保密义务，对管理人提供的债务人公司项目信息、数据、资料等，除进行内部投资分析和制定运管服务方案等，不得另作他用，更不得泄露给任何第三方，否则管理人有权取消其参与商业运营管理托管机构的遴选资格，并要求其赔偿损失。

5.本项目已交付使用的商业部分多为“产权式”商铺，即产权商铺之间没有物理隔断，存在已划分一个商铺中由多个业主产权组合而成、权利相互交织的情况，经统计此类商铺类产权面积为20,286.96平方米，鉴于前述商铺的产权无法从物理上进行分割，因此请意向申报机构充分考虑在运营管理期间对于公区等其他非自持区域进行必要性管理时可能发生的费用，并进行费用分摊方案的测算。

6.本招募公告披露的相关信息及数据均为截至目前的调查结果，具体情况可能随本项目案件进展而变化并予以调整，以最终调查及处理结果为准，请意向申报机构予以关注并审慎投资。

7.意向申报机构参与本次招募所产生的一切费用应自行承担。

特此公告。

                 扬州五彩世界商业运营管理有限公司管理人

                     扬州好彩商业运营管理有限公司管理人  

                                       2025年2月24日