江苏苏乐教玩具有限公司破产清算一案

关于实现抵押权金额的公告

（2021）苏乐教管45-2号

2021年4月22日，江苏省宝应县人民法院根据债权人管金树申请，裁定受理江苏苏乐教玩具有限公司（以下简称苏乐公司）破产清算一案，并依法指定江苏禾尔破产清算有限公司担任管理人。

管理人履职期间江苏宝应农村商业银行股份有限公司（以下简称宝应农商行）向管理人申报有财产担保债权742000元，并提供了相关的证据材料。经管理人审查，确认宝应农商行有财产担保债权（即抵押权）742000元，抵押物为宝应县曹甸镇周管村祝舍组的土地使用权（土地面积为4669㎡）。该债权经宝应县人民法院裁定确认为无异议债权。

管理人依法委托南京健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司对宝应县曹甸镇周管村祝舍组厂房进行评估，该厂房包含有证土地4669㎡，评估价为982400元；无证土地4216.03㎡、无证厂房和附属物7440.56㎡，无权属证书部分评估价为7341694元。厂房有证和无证部分评估总价为8324094元。苏乐公司厂房拍卖成交价为3985000元，经测算，苏乐公司设立抵押权的建设用地和地上建筑物变价金额为2490679.12元。另经管理人调查，抵押权设立前，无证厂房已经建成。

管理人履职期间，宝应农商行向管理人提交书面资料认为：依据民法典第397条，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；根据民法典担保制度解释第51条规定，当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院予以支持，故宝应农商行认为，无证房屋虽未设立抵押权，但依据前述法律规定，其对无证房屋的变价款应当享有优先受偿的权利。

经审查，管理人认为房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理的抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，宝应农商行以建设用地使用权抵押，其主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物及正在建造的建筑物已经完成部分，故其主张对无证房屋的变价款享有优先受偿的权利应予支持。另因宝应农商行该笔债权在破产受理后由担保人代偿12000元，并其自愿就代偿金额予以核减，故宝应农商行关于该笔债权受偿金额为730000元。

债权人、债务人对上述内容有异议的，应在2024年9月20日前向管理人提交书面材料（管理人联系方式为江苏省扬州经济技术开发区扬子江中路438号天地大厦8楼，祝佳祺18652797717，邮编225000），并说明法律依据和理由。

特此公告。

江苏苏乐教玩具有限公司管理人

二〇二四年九月十三日