关于(2025)苏0509民初22594号案件判决情况及后续处理方案的报告

关于(2025)苏0509民初22594号案件判决情况及后续处理方案的报告

公开时间:2026-03-04 公 开 人:江苏立泰律师事务所
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关于(2025)苏0509民初22594号案件判决情况及后续处理方案的报告

各位债权人:

现将苏州元视界置业发展有限公司(以下简称元视界公司)诉吴江市吴都大酒店有限公司以下简称吴都大酒店公司”)拍卖合同纠纷一案(案号:(2025)苏0509民初22594号)的判决结果及管理人的处理意见报告如下:

一、案件基本情况

2021723日,元视界公司通过阿里拍卖平台以42,329,930.45元竞得吴都大酒店公司名下位于吴江区松陵镇中山北路156号的房地产及装修(房屋面积合计13,511.12平方米)。后元视界公司主张,其竞得的综合楼二楼产证面积(695.80平方米)中,有402.56平方米实际不属吴都大酒店公司产权(该部分产权归属案外人),要求吴都大酒店公司返还对应拍卖款1,261,208.31元,并主张该款项应作为共益债务清偿。

本案历经多次诉讼,包括(2022)苏0509民初11486号返还原物纠纷、(2024)苏0509民初21469号所有权确认纠纷及(2025)苏05民终5898号上诉案,相关权属争议事实已由生效判决查明。

二、法院判决主要内容

苏州市吴江区人民法院经审理认为:

1关于拍卖合同的效力:管理人通过阿里拍卖平台处置资产,已履行瑕疵告知义务,拍卖公告及《拍卖成交确认书》明确提示“证载面积与实际测绘面积不一致”“以现状进行拍卖”“面积差异由买受人自行承担”,相关条款合法有效。

2关于面积差异的成因与责任:面积虚增系因2003年企业改制及2011年产证分割过程中,吴都大酒店公司在未充分核实历史权属的情况下,将综合楼二楼产证面积登记为695.80平方米(实际仅应登记293.24平方米),导致产证面积虚增402.56平方米。吴都大酒店公司作为产权登记主体,对虚增成因具有直接认知能力,但在拍卖时未充分披露历史权属分割文件,仅概括提示面积差异,致使竞买人难以准确评估风险。

3关于买受人注意义务:元视界公司作为专业房地产企业,未对产权档案进行深度核查,负有一定次要责任。但拍卖公告及评估报告中的表述(如“分割界限不明”“评估界限由委托人指认”)易使竞买人误以为面积差异仅系物理空间划分问题,而忽略产权归属层面的根本性缺陷。

4关于损失分担:依据公平原则,酌定吴都大酒店公司返还虚增面积对应价款的50%,即630,604.15元,并认定该款项性质为共益债务。

三、管理人意见

管理人经审慎研判,认为:

1事实认定方面:法院判决查明的事实依据充分。2003年《土地估价报告》明确载明吴都大酒店公司仅享有综合楼二楼293.24平方米,2011年产证分割时登记为695.80平方米确系错误,面积虚增402.56平方米属实。

2法律适用方面:判决援引《民法典》第六条公平原则、《企业破产法》第四十二条关于共益债务的规定,适用法律正确。法院既未完全否定拍卖公告的瑕疵告知效力,也未因买受人未尽审慎义务而全部免除其责任,而是综合双方过错程度及利益平衡,酌定50%返还责任,裁量合理。

3程序方面:本案经过简易程序转为普通程序、两次公开开庭,当事人诉讼权利得到充分保障,程序合法。

4上诉风险分析:如提起上诉,需向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费(约16,150元),且需面临二审改判风险。鉴于:本案事实已由(2024)苏0509民初21469号及(2025)苏05民终5898号生效判决查明;一审判决已充分考虑吴都大酒店公司的告知义务履行情况及买受人的注意义务,酌定50%责任较为公允;若二审维持原判,吴都大酒店公司仍需承担一审案件受理费的一半(8,075元)及判决确定的共益债务;若二审加重责任或改判全额返还(1,261,208.31元),将进一步损害全体债权人利益。

综上,管理人认为一审判决认定事实清楚、适用法律公允,无明显不当,上诉改判空间有限,且上诉程序将产生额外诉讼成本及时间消耗,不利于破产程序的高效推进和债权人利益最大化。

四、提请债权人会议决议事项

根据《企业破产法》相关规定,管理人现提请债权人会议就以下事项进行审议:

如无过半数的债权人在202634日之前向管理人书面提出上诉申请,管理人将不针对(2025)苏0509民初22594号民事判决提起上诉。

如有债权人提出上诉申请,管理人将根据申请情况另行报告并依法处理。

请各位债权人审慎考量,于期限内反馈意见。

特此报告。

吴江市吴都大酒店有限公司管理人

2026224


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