徐州市泰山房地产开发有限公司

共益债投资人、兜底投资人、续建施工方招募公告

  2024年12月2日，徐州市中级人民法院根据徐州报业传媒集团的申请，裁定受理徐州市泰山房地产开发有限公司（以下简称“泰山公司”“债务人”）的破产重整一案，案号（2024）苏03破申29号。并于2024年12月13日作出（2024）苏03破15号之二决定书，指定徐州市泰山房地产开发有限公司清算组担任管理人（以下简称“管理人”）。

为有效盘活泰山公司资产，实现资产价值最大化，最大限度保护各方的合法权益，管理人本着公开、公平、公正的原则，根据相关法律法规公开招募泰山公司共益债投资人、兜底投资人、续建施工方，现就招募事项公告如下：

一、项目概况

（一）债务人基本情况

泰山公司成立于2000年12月11日，统一社会信用代码 91320300724425653A，注册资本3500万元人民币，由徐州九霄置业有限公司100%持股。注册地址：徐州市泉山区中山北路29号国贸大厦11楼A1-A3、B1-B3室，法定代表人为周国权，公司类型为有限责任公司，经营范围：房地产开发、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（二）债务人开发经营情况

黄河景园项目位于徐州市中山北路西侧黄河南路南侧，总占地 35,331.2 ㎡（约53亩，2002年以204万元受让地块一15,249.1㎡，2004年以107万元受让地块二20,082.1㎡），均为商住用地，出让年限均为50年。该地块为毛地出让，计划分三期开发建设，并自行负责地块的房屋拆迁工作。

1、一期开发情况

一期项目已开发完毕（为1栋3单元商住楼，在地块一上开发建设，完成土地分割7831.49㎡约11.7亩），一期项目有住宅、商铺和地下车库三种类型，剩余2,151.95㎡的60套商铺未销售，其中6套商铺存在抵押。一期剩余土地面积7,417.61㎡（约11.13亩）于2005年4月12日重新办理产权证，并入到二期进行开发。

2、二期、三期开发情况

二期规划用地21,367.51㎡（约32亩，为地块一剩余土地和地块二部分土地），拟建设3栋住宅1栋商业合计124,553㎡，规划方案于2022年9月份经资规局审批通过，因资金链断裂等问题陷入债务危机，无法按期进行后续开发建设；三期为剩余用地6,132.20㎡，开发规划尚未上报，由于三期土地上需拆迁房屋面积较多，经评估机构测算，开发价值为负，拟在二期项目实施完毕后由投资人自行决定是否启动开发工作。

（三）资产情况

根据审计报告及评估报告反映，泰山公司账上记载的资产总额405,421,668.95元，具体情况如下：

1.货币资金1,276.66元，其中：现金1,261.30元，银行存款15.36元。

2.应收账款157,656.00元，计提坏账准备157,656.00元，净值0.00元。

3.其他应收款69,195,407.84元，计提坏账准备1,166,833.00元，净值68,028,574.84元。

4.预付账款45,290,458.40元，主要为预付的拆迁补偿款。

5.其他流动资产58,629,590.05元，其中审计调整的待处理财产损失56,058,938.60元，包含由其他应收款科目调入的应收拆迁公司18,286,328.00元。

6.房产、土地及在建工程：为黄河景园项目一期未售商铺60套、黄河景园二、三期土地21,367.51㎡[由徐土国用（2005）第09821号土地证的7,417.61㎡、徐土国用（2004）第21277号土地证中的13,949.90㎡组成]及在建工程。

二期拆迁户共88户涉及需安置户的拆迁原始面积为4,185.02㎡、已拆迁未安置24户。三期土地现状为毛地出让，地块尚有21,199.80㎡待拆迁。

根据江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司徐州分公司出具的苏同方（徐）评咨字（2025）第0002号评估报告，对价值时点2024年12月2日的价值进行了专业分析、测算和判断，存货评估价值为232,147,280.00元（大写：贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟贰佰捌拾元整），其中60套商业房产评估价值为26,655,937.00元，二期商住用地及在建工程评估价值205,491,343.00元。

由于未查询到三期土地的规划指标。评估机构无法针对三期土地出具评估报告，评估公司根据总体指标扣除一二期开发土地后计算三期剩余指标，结合三期需拆迁安置情况及续建资金需求测算，三期毛地价值为-1.27亿元。

7.固定资产0.00元。

注：应收账款、其他应收款、预付账款、其他流动资产金额是审计机构在泰山公司财务账簿记载基础上审计结果，存在账务记载不全导致审计金额和实际应收债权金额不符的情况。审计报告显示金额仅供参考，管理人不对该部分审计金额真实性进行承诺。固定资产账面价值为0，不排除后续管理人查到并追回资产的可能。

（四）负债情况

1、截至2025年2月11日，管理人初步审核认定债权金额706,703,864.17元，其中对特定担保物享有优先债权金额24,653,295.07元、普通债权金额557,286,289.61元、劣后债权金额124,764,279.49元；暂缓认定金额1,551,544.04元。

2、管理人已认定的债权并不是泰山公司的全部负债，存在业务往来的单位的应付款尚未申报，尚未被确认或申报的债权也是泰山公司的负债组成部分。投资人在决策时需考虑尚未申报和确认的债权的影响。

二、招募内容

根据《重整计划草案》，泰山公司采用共益债投资人+兜底投资人+续建施工方重整模式：通过向共益债投资人借入续建资金，由续建施工方完成黄河景园项目二期的续建、竣工验收，兜底投资人负责按照商业业态特点，制定匹配的工程建设、销售、运营方案，负责共益债之外的续建资金筹集，并对债权清偿率进行承诺。

本次公开招募的重整投资人为共益债投资人、兜底投资人及续建施工方。共益债意向投资人、兜底意向投资人和续建施工方应以兜底意向投资人为牵头责任主体，组成联合体共同报名参与，并联合提出重整投资方案。

（一）共益债投资人

借款金额：共益债融资额度为叁亿元整（小写：￥300,000,000.00）。由管理人根据工程建设进度及破产重整工作实际需要分批次借入，首期共益债资金在取得施工许可证后随时支付，金额不得低于5000万元。

借款利率：综合年化利息不超过12%。利息=实际借款余额x实际借款天数x年利率/360日历天。本次共益债借款不得约定罚息、复利、违约金；

借款期限：3年；

借款性质：借款本息均为共益债务；

借款用途：共益债资金将专项用于黄河景园二期项目的建设及部分破产费用的支付；

注意事项：共益债投资人应在提交的重整投资方案中需明确借款额度、借款利息、利息支付周期及其他要求，管理人以重整投资方案中关于共益债的响应条件为依据，与共益债投资人签订的《共益债投资协议》，对于提交方案中未写明，签订协议时要求增加的，管理人不予认可。

（二）兜底投资人

兜底投资人作为三方牵头的责任主体，负责筹集共益债资金之外所需的资金，并在管理人授权或认可范围内负责项目的经营管理（包括黄河景园二期项目的续建工程建设管理以及销售管理）。兜底投资人提交的重整投资方案中要明确债权人债权可实现的清偿率、清偿方式及清偿时间。

债权清偿率：普通债权清偿率不得低于【62】%（其中债权10万元以内部分全额清偿），上限不设定。如项目最终收益不能实现承诺的清偿率，则由兜底投资人负责补足。

债权清偿方式：清偿金额中现金比例不得低于50%，抵房价格中公寓（含精装）单价不高于12000元/平方（精装标准详见附件二），住宅不高于20000元/平方，具体抵房方案由兜底投资人在重整投资方案中明确和承诺。

债权清偿时间：含拆迁时间不超过36个月。

履约保证金：兜底投资人需要和管理人签订书面投资协议，并于投资协议签订后【20】个工作日内支付履约保证金8000万元（报名保证金4000万元转为履约保证金后，兜底投资人还需支付4000万元），履约保证金支付到管理人账户后，将优先用于拆迁，提升资产价值，剩余金额超过4000万元部分，自拆迁完成后次月开始按照年利率6%计息。

违约责任：若共益债投资人、续建施工方存在过错或违约，兜底投资人需承担连带责任，管理人有权从履约保证金中直接划扣因共益债投资人、续建施工方违约造成的损失。兜底投资人承诺的清偿期满，未按承诺清偿率完成对债权人的清偿，履约保证金停止计息，由管理人用于债权清偿不予退还，同时有权剥夺兜底投资人资格。

保障措施：兜底投资人在规定时间按照约定方式实现约定的债权清偿率后，管理人将泰山股权变更过户给兜底投资人或其指定的第三方。

（三）续建施工方

施工范围：负责黄河景园二期工程的续建施工，并接受管理人和兜底投资人的管理和考核。

价格确定方式：由于黄河景园二期工程项目无施工图，依据固定单价合同招募。其中：

（1）清单和定额依据现行《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500）及配套定额；

（2）材料价格按徐州市最新一期工程造价信息的信息价，信息价没有的，执行认质认价；

（3）人工费按江苏省最新一期人工指导价执行；

（4）规费、税金、安全文明施工费等不得作为竞争性费用；

（5）总价措施费按《江苏省建设工程费用定额》（2014 年）取费，有取值区间的取中值，仅计取安全文明施工费、临时设施费、建筑工人实名制费用、智慧工地费用，其余总价措施费均不予计取；

（6）垂直运输机械费按江苏省现行工期定额规定的工期计算。

本项目整体下浮15%以上进行招募（认质认价不参与下浮）。

工程进度款支付：按月支付，支付比例不超过每月经审计完工工程量的75%。

承诺事项：承诺在合理工期内完成项目剩余工程续建，办结竣工验收所需手续，达到随时可交房办证状态。中途不得因资金问题停工，如出现资金不足情况，愿意垫资建设。

三、招募须知

为保证招募的公平、公开、公正，接受各方的监督，本次招募采取公开方式进行。本招募公告之内容对全体意向申请人同等适用，具有相同效力。

（一）共益债投资人资格条件

1、依法成立并有效存续的企业法人或具有投资能力的自然人，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉；

2、共益债投资申请人及其控股股东、实际控制人最近三年无重大违法行为，未被列入失信被执行人名单或限制高消费，未被市场监督管理机关列入经营异常名单；

3、共益债投资申请人拥有足够的资金实力对泰山公司进行重整投资；同等条件下具有专业能力和投资能力的中央企业、国有企业、AMC公司等优先选择。

4、依据法律规定或管理人根据工作需要认为应符合的其他条件。

（二）兜底投资人资格条件

1、依法成立并有效存续的企业法人或具有投资能力的自然人，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉；

2、兜底投资人申请人及其控股股东、实际控制人最近三年无重大违法行为，未被列入失信被执行人名单或限制高消费，未被市场监督管理机关列入经营异常名单；

3、兜底投资人申请人需拥有足够的资金实力对泰山公司债权人债权进行兜底清偿；具有房地产项目管理和运营的成功经验、成熟的销售团队。同等条件下，具有专业能力和投资能力的中央企业、国有企业、品牌房地产企业、品牌商业运营企业及对破产重整企业有过成功投资盘活经验的企业优先选择；

4、依据法律规定或管理人根据工作需要认为应符合的其他条件。

（三）续建施工方资格条件

1、续建施工方应当为依法设立并有效存续的企业法人组织，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉；

2、续建施工方最近三年内无重大违法行为，未被列入失信被执行人名单或限制高消费，无不良银行征信记录，未被市场监督管理机关列入经营异常名单；

3、具备建设行政主管部门颁发的建筑工程续建施工方一级资质，并在人员、设备资金等方面具有相应的施工能力；

4、续建施工方应拥有足够的资金实力以保障工程施工；

5、依据法律规定或管理人根据工作需要认为应符合的其他条件。

（四）意向申请人保证金及缴纳方式

1、保证金4000万元。意向申请人需要尽职调查的，应在2025年4月3日前向管理人缴纳保证金，并签订《保密协议》。未按规定缴纳该保证金的，丧失对本项目的尽职调查资格。不需要尽职调查的意向申请人，在提交纸质重整投资文件截止日（2025年4月20日前）按照本招募公告的要求完成4000万元保证金的缴纳，否则丧失本项目报名资格。

2、保证金请缴存至管理人账户：

户  名：徐州市泰山房地产开发有限公司管理人

开户行：徐州农村商业银行股份有限公司

账  号：3203 2300 1101 0000 05948 8

3、保证金的退还

管理人应自发出选定通知之日起10个工作日内无息退还未被选中的意向申请人所交的保证金。

4、保证金的没收

最终选定的共益债投资人、兜底投资人和续建施工方应自管理人通知起7个工作日内，与管理人签订书面协议，拒绝与管理人签订书面协议或未按约定履行义务的，管理人有权没收其交纳的保证金，取消其资格。

（五）报名时需提交的材料

1、提供有效的企业法人或非法人组织营业执照复印件（加盖单位公章），法定代表人或负责人身份证明书（加盖单位公章）及其身份证复印件（加盖单位公章）；

2、如委托代理人的，除提供上述材料外，应提供授权委托书原件，载明经办人或者受托人姓名、联系方式、授权范围、授权期限的书面授权委托书和代理人的身份证/律师证、所函等有效证件；代理人为本单位员工的，应同时提交相关证明；

3、意向申请人为企业法人或其他非法人组织的，需提供已就参与本次招募及后续事项履行内部审批程序的证明资料（如公司股东会决议、董事会决议或其他机构内部审批决议文件）；

4、意向申请人的简介，内容包括基本的工商信息、股权结构、主营业务、财务状况与资金实力说明企业简介、最新财务情况（附最近三年经审计财务报表）、历史参与项目情况及成功案例；

5、共益债投资人意向申请人提供具备重组资金实力及可调控资金能力的专项说明，融资方案，融资合同样本，详细说明融资规模、年化收益率、计息方式、还款期限、融资保障条件、资金监管要求、其他条件等；

6、兜底投资人意向申请人提供兜底清偿资金实力及可调控资金能力的专项说明，项目兜底清偿方案、项目运营方案、销售实施方案等；

7、续建施工方意向申请人提供相应资信证明或其他履约能力证明；

8、《承诺书》，内容包括承诺所提交材料均真实准确、最近三年无重大违法行为或涉嫌有重大违法行为、未被市场监管机关列入“经营异常名录”以及未被人民法院列入失信被执行人名单、具备与项目规模匹配的履约能力说明等材料的真实性，并承诺接受和遵守本招募公告的其他要求；

9、如需要查阅泰山公司项目建设规划等相关资料、财务审计和评估报告等明细资料，对泰山公司进行尽职调查的，应提供保密承诺函原件；

10、评选中需要提供的承诺函等得分资料及管理人要求提交的其他相关材料。

（六）报名文件的递交

三方报名响应文件分别盖章，整体文件装订成册后，由牵头方兜底意向投资人加盖骑缝章，密封装订，封口处加盖单位公章，一式五份，递交到达截止时间为2025年4月20日10时，逾期送达的、未送达指定地点的或提交不齐全的报名文件，管理人不予受理。

报名文件递交地点地址为：纸质文件报送至江苏省徐州市泉山区中山北路29号国贸大厦15楼A1-A3泰山公司管理人办公室。并同步发送电子版报名资料至报名邮箱。

联系人：张律师，电话：15895218055

报名邮箱：243597790@qq.com。

（七）选定办法

本次招募工作遵循公开、公平和公正原则，评选工作将在徐州市中级人民法院的监督指导下进行。共益债投资人意向申请人、兜底投资人意向申请人和续建施工方意向申请人应以兜底投资人意向申请人为牵头责任主体，组成联合体共同报名参与，并联合提交重整投资方案。重整投资方案中三方需要分别对招募要求及评分项进行响应，各方响应文件中不得涉及其他两方权利和要求。兜底投资人意向申请人作为牵头责任主体，需对另外两方的过错和违约承担连带责任。

1、共益债投资人评分办法：管理人将根据共益债投资人申请人的报名情况以及其提交的共益债投资方案，综合考虑综合年化利率、还款周期（季/半年/年）、借款要求（抵押、担保等）等因素进行评分。共益债投资人评分标准详见附件一。

2、兜底投资人评分办法：管理人将根据兜底投资人申请人的报名情况以及其提交的兜底清偿方案、项目运营方案、销售实施方案等，综合考虑债权清偿比例、清偿方式（清偿金额中现金清偿比例、以房抵债中房产作价金额）、清偿时间、兜底投资人综合实力等因素进行评分。兜底投资人评分标准详见附件一。

3、续建施工方评分办法：管理人将根据续建施工方申请人的报名情况，综合考虑定额下浮率、进度款支付比例、垫资额度等因素进行评分，土建施工方评分标准详见附件一。

四、特别说明

1、本次招募只接受联合报名，即共益债投资人、兜底投资人、续建施工方共同提交项目整体融资、续建方案、兜底清偿方案。不接收单独报名文件。

2、本公告所列相关数据为管理人阶段性调查所得数据，并非最终数据，仅供意向申请人参考，最终数据以尽职调查结论为准。

3、意向投资人应对泰山公司名下黄河景园项目进行充分尽职调查和对续建过程中遇到的风险进行充分论证，包括规划设计、地质特征等。需提示土地为毛地出让，重整中需要进行拆迁，拆迁时间包含在清偿时间要求的36个月内，投资人需要考虑拆迁的时间成本和资金成本。同时投资人后续建设过程中可能存在规划变更、施工障碍等，后续规划变更等事项风险由投资人承担，同时利益由投资人享有，不得影响重整投资方案响应的条件。

4、本公告内容不构成管理人的任何承诺或保证，不作为投资建议，不构成要约或要约邀请，亦不适用《中华人民共和国招标投标法》。报名人应根据自行尽职调查的结果进行自主判断、自担风险。

5、意向申请人应保证提交的所有材料真实有效，若在招募过程中发现意向申请人有任何虚假陈述或提出不实材料，管理人将取消其参与本次招募的资格并保留依据法律规定追究相应责任的权利。

6、管理人有权决定继续、中止或终止招募。上述各项工作在具体实施过程中如需调整的，由管理人根据实际情况酌情确定、调整。

7、本招募公告由管理人编制，解释权归属管理人。如还需了解招募的其他详细信息请与管理人进一步联系。

徐州市泰山房地产开发有限公司管理人

2025年3月20日