逾期交房违约金审定说明

一、管理人审定逾期交房违约金主要参考了桃城区人民法院作出的（2023）冀1102民初1132号民事判决书（民事判决书主要内容附后）。特别说明的是，该判决书尚未生效，原告业主方没有提起上诉，被告红美公司在破产重整前向市中级法院提起了上诉，认为违约金计算标准过高，目前案件正在二审审理中。

二、根据（2023）冀1102民初1132号民事判决书及《企业破产法》的相关规定，计算逾期交房违约金主要有以下几个时间节点：一是预售许可证取得时间；二是合同约定的交房时间；三是合同履行期间应扣除的不可抗力免责期；四是竣备时间；五是重整受理日。《企业破产法》第46条规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，故未办理竣工验收备案的房屋交房违约金计算至重整受理前一日。

（一）3号楼预售许可证取得时间2019年7月15日，合同约定的交房时间2021年12月10日，合同履行期间应扣除172天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间567天，减去172天，实际违约天数为395天。

（二）4号楼预售许可证取得时间2019年7月23日，合同约定的交房时间2021年12月10日，合同履行期间应扣除172天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间567天，减去172天，实际违约天数为395天。

（三）5号楼预售许可证取得时间2019年6月28日，合同约定的交房时间2021年12月10日，合同履行期间应扣除172天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间567天，减去172天，实际违约天数为395天。

（四）6号楼预售许可证取得时间2019年6月28日，合同约定的交房时间2021年12月10日，合同履行期间应扣除172天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间567天，减去172天，实际违约天数为395天。

（五）7号楼预售许可证取得时间2019年9月12日 ，合同约定的交房时间2022年6月30日，合同履行期间应扣除196天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间365天，减去196天，实际违约天数为169天。

（六）8号楼预售许可证取得时间2019年10月25日 ，合同约定的交房时间2022年6月30日，合同履行期间应扣除177天免责期，竣备时间为2023年6月30日。违约期间365天，减去177天，实际违约天数为188天。

（七）16号楼预售许可证取得时间2020年1月6日 ，合同约定的交房时间2022年12月10日，合同履行期间应扣除165.5天免责期，至法院受理重整前一日违约期间为246天，减去165.5天，实际违约天数为80.5天。

（八）17号楼预售许可证取得时间2019年12月13日  ，合同约定的交房时间2022年12月30日，合同履行期间应扣除185.5天免责期，至法院受理重整前一日违约期间为226天，减去185.5天，实际违约天数为40.5天。

（九）未交房的12、13、19号楼预售许可证取得时间分别为2021年4月28日、2020年12月3日、2021年2月25日，约定交房时间均为2023年7月30日，至法院受理重整前一日违约期间14天，合同履行期间应扣除免责期远超过14天，故该三栋楼逾期交房违约天数为0。

（十）9号楼预售许可证取得时间2021年5月25日  ，合同约定的交房时间2023年12月10日，该栋楼未到交房日期，因此不涉及违约问题。

车位违约金计算方式同上。

三、业主对管理人审定结果有异议的，可在第一次债权人会议结束后十五日内向衡水市中级人民法院提起债权确认之诉。

特别说明：管理人审定金额不代表债权人最终可受偿金额，最终可受偿金额以人民法院裁定批准的重整计划确定的债权清偿方案为准。

            衡水红美房地产开发有限公司管理人

                     二〇二三年九月二十六日

附件：河北省衡水市桃城区人民法院判决书节选

河北省衡水市桃城区人民法院判决书

节 选

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充

协议、《车位使用权合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行义 务。本案中，原告巳按合同约定向被告支付购房款，而被告却未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付给原告，构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。

    关于被告能否因多种原因的停工而顺延交房日期的问    题。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人  一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部  分或者全部免除贵任，但是法律另有规定的除外。原、被告  双方答订的《商品房买卖合同》的补充协议第十条第（一）  款第 8 项约定：“ 除遭遇不可抗力外， 出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任：（6）由于政府、国家机关、有关政府部门、相关职能机构（如戒严）  或重大国事活动、国内、国际会议（如国际盛典、体育盛会） 等原因导致的情况，包括在施工期间，由于政府重大活动规  定不得开挖运土、交通管制、不准施工或市政规划、基础设  施、配套要求有所更改及其他政府行为；（7）因环境治理导致的延误，如防治雾霾、扬尘、特殊时期内噪音控制等；（9 ） 法定传染病或其他重大流行病，如‘非典’、‘交流’等重大公共传染性疫情．．．”，《车位使用权合同》第十一条第二款亦有同上相关约定。依据上述法定或约定的免责事由，涉案楼房所在项目施工期间，因极端恶劣天气等不可抗力以及重污染天气、政府重大活动保障、重大流行病等特殊情况引起停工，应部分或者全部免除责任，但应根据具体情形、事由、时间长短等因素综合合理认定可顺延的天数。

关于延期交房扣减时间的起算点问题。首先，《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售应当向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第七条规定：房地产开发企业申请预售许可，应当提交的资料中包括“... （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容．．．”。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期等内容。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》巳备案，约定被告应在 2021 年 12 月 10 日前交付房产。交房时间是在申请商品房预售许可证时预设的，并在房产管理部门进行了备案，基于备案的商品房预售方案中载明的交房时间，不论《商品房买卖合同》签订时间早晚，均在合同中约定为 2021年12 月 10 日前交房， 而并不是基于双方洽商的合意。也因此，被告虽出现延期交房事由而不能调整交房时间。其次，若以商品房合同签订的时间点为起算点，从该小区涉诉的购房人所签合同时间分析，购房人买房时间越晚扣除的延期交房时间就越少，判决逾期违约金会越多。反之，买房时间越早购房款被占用的时间越长，反而判决得到的逾期违约金会越少甚至于没有，结果与公平原则相违背。故以取得商品房预售许可证时间作为延期交房事由的起算点更具合理性和公平性。因此，应从取得预售许可证时间 2019 年 7 月 15 日起至2021 年 12 月 10 日合同约定的交房时间，扣除这期间产生的延期交房时间。

被告辩称以涉诉楼栋施工日作为起算点，但案涉楼栋的 交房时间是在申请商品房预售许可证时预设的，被告对此前 巳发生的延期交房的停工情况是知晓的，在预设交房时间时 应该予以考虑在内，故被告的该辩称，无理无据，本院不予  采纳。

关于涉案楼房施工期间可顺延交房的天数认定问题。结合被告的辩称以及相应的客观情况，本院对新冠肺炎疫情导  致停工的 60 天、2019 年度马拉松赛事期间 3 天、2019 年国庆阅兵期间导致停工 4 天、2020 年衡水第四届市旅发大会、衡水湖国际商务洽谈会、衡水湖马拉松赛事、衡水湖生态文明国际交流会等一系列重大活动停工 12 天， 累计 79 天， 以上停工期间非因被告自身所能预见、避免、克服的情形所致，

本院认定为可顺延期间。对于被告辩称的因环保、大气管控等原因衡水市启动重污染天气 II 、III级应急响应共停工 116 天，综合被告提交的应急响应通知及其他证据（响应时间自 0 时、8 时开始的， 停工天数计 1 天； 响应时间自 12 时开始的， 停工天数计 0. 5 天； 响应时间为 18 时及以后的，不计停工天数），认定因环保、大气管控等原因可顺延的天数为 93 天。被告辩称的衡水翡翠华庭电梯坠落事件导致停工检查时间 12 天， 发生于本院确定的扣减时间起算点 2019 年 7 月15 日之前， 对该 12 天本院不予确认。

综上， 被告交房期间可顺延共计 172 天。自合同约定的交房日即 2021 年 12 月 10 日的次日至原告主张的逾期暂截止日即 2022 年 11 月 10 日， 为 334 天，扣除上述顺延天数172 天后， 认定被告逾期交房天数为 162 天。

关于车位的逾期交付天数的认定问题。双方合同约定车 位的交付时间为 2021 年 12 月 10 日至 2021 年 12 月 17 日。该期间的最后一日 2021 年 12 月 17 日即为交付车位的最后一日，如未在该日前交付，即应自 12 月 18 日起计算逾期交付违约金，故该车位逾期交付天数应比楼房交付时间少七天。