河南旭龙房地产开发有限公司管理人

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河南旭龙房地产开发有限公司

破产清算案件办理（计划）方案

(2019)豫旭房破管字第07号

平顶山市中级人民法院：

一、基本案情：河南旭龙房地产开发有限公司（以下简称旭龙公司）因不能清偿到期债务，向平顶山市中级人民法院提出了破产清算申请，平顶山市中级人民法院于2019年1月9日裁定受理破产，同日指定河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司为管理人。

旭龙公司成立于2011年9月22日，注册资本为12000万元，系有限责任公司，法定代表人陈荣跃，经营范围为：房地产开发、商品房销售、房屋租赁。

2017年起，旭龙公司因不能及时清偿工程款，被多家施工单位起诉，因不能清偿到期债务，故申请破产清算。

二、目前进展情况：

已于2019年4月4日召开了第一次债权人会议。

接收债权申报203份，申报金额6.84亿元，认定金额4.14亿元，另接收购房户登记165户，管理人认定拥有物权期待权的房屋209套。职工债权审核完成并公示。

完成破产财产的甄别，调取旭龙银行账户流水，查询资金流向。完成了财务审计和资产评估，资产评估价值为4.06亿元，其中已被抵押担保的财产评估价值为3.4亿元，抵押权人申报金额4.41亿元，认定金额3.84亿元。

在法院的协调下，管理人追回旭龙公司向叶县非税收入管理局缴纳的20万元农民工工资保证金。

代表旭龙公司参加诉讼10起，尚未结案8起，其中7起均为购房户物权对抗抵押权提起的诉讼。8起案件均于2020年3月6日开庭审理。

协助已支付全款或50%以上房款的购房户办理房产证，目前因土地所在地管辖权变更，交接出现问题正在协调中。

三、困难障碍及应对措施

1、破产财产的认定：

旭龙公司的财产主要为土地使用权（工业用地和商业用地兼有）和已建成商品房。管理人从旭龙公司收取土地证3份、房产证5份，但通过向不动产登记中心和房管局查询，发现其中1块土地已不在旭龙公司名下，而旭龙公司已建成商品房12栋，部分商品房虽未办理权属转移但已经出售，事实和账面情况严重不符，

在中院的指导下，管理人根据《商品房管理办法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《物权法》、《担保法》等法律规定，将旭龙公司的财产分为破产财产、别除财产和取回财产。旭龙公司未出售且没有被抵押的土地和商品房为企业的破产财产；已支付全款和虽未支付全款但已支付部分房款并愿意继续履行合同将剩余房款支付完毕且标的没有其他竟权的商品房为取回财产，管理人继续履行合同为购房户办理房产证；没有出售但已设立登记抵押的财产为别除财产。

2、购房户、工程款、抵押权对同一标的的竟权顺位：

旭龙公司的权利构成比较复杂，同一物上购房户、工程款优先权、抵押权同时存在，部分为先抵押后出售；部分为先出售后抵押；部分为先签订购房协议交付定金-签订抵押合同（已登记）-签订正式的《商品房买卖合同》；对竟权的顺位一度成为管理人认定的难题。

根据相关法律规定，对于先出售后抵押的标的，认定竟权顺位为购房户无权期待权＞工程款优先权＞抵押担保权，将认定结果告知抵押权人，如抵押权人有异议可提起诉讼；对于先抵押后出售和先签订购房协议交付定金-签订抵押合同（已登记）-签订正式的《商品房买卖合同》的标的，认定竟权顺位为工程款优先权＞抵押担保权＞购房户债权，将认定结果通知购房人，购房人如有异议可提起诉讼。

3、以房抵债债权的定性：

不可避免的，旭龙公司也遭遇房企破产普遍存在的投资担保公司以房抵债的问题。

旭龙公司在申请破产清算前，签订了100多份《商品房买卖合同》，经调查，这些购房合同并无向企业打款的有关证据，为担保公司吸收公众存款，到期不能清偿债务签订的合同。

为正确认定以房抵债的性质，管理人多次在法院的指导下以模拟庭审的方法组织辩论，并深入研究全国各地类似案件判决过程和结果，通过集体决策确定有关担保公司以房抵债的认定标准为：不认定为物权，先确定担保公司是否已被以非法集资名义立案，如果已立案，则根据相关规定以专案组的认定结果或相应法院审理结果为依据认定债权，如果未立案，已成立相关的工作组，则由工作组以审计报告为依据申报债权；如果既未立案又无工作组，依据资金流入企业的相关证据认定债权。

截止目前，旭龙涉及到的担保公司主要有平顶山市嘉禾投资担保有限公司和平顶山市昊瑞担保公司，其中嘉禾担保的没有个人资金直接流入旭龙公司的证据，但有个人来要求申报债权，尚未有相关工作组来申报债权，管理人暂不接收个人申报债权，已多次以电话和书面形式通知嘉禾工作组来申报债权，工作组拒绝申报；昊瑞担保的资金却是由个人直接将款项打入旭龙公司，由昊瑞公司做担保，以返还房款优惠的办法支付利息，管理人已要求债权人持证据申报债权，但债权人要求要物权，目前仍有230余人未申报。

管理人已依法履行了通知申报义务，债权人不积极行使申报权利，管理人将依法按程序进行。

4、已支付全款的购房户的房产证办理：

根据《企业破产法》相关规定，对于双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行，但是对于已支付全款的购房户，交付完房款即是履行完了合同，管理人无权解除对方已将履行完毕的合同，应该继续履行合同，为购房户办理房产证。

旭龙公司的购房户办理房产证有如下难点：（一）土地所在地管辖权变更，在原管辖地已办理的手续要得到新管辖地的认可需政府出具相关文件，原管辖地应向新管辖的进行资料交接并由新管辖地上传至交易平台；（二）旭龙公司办理土地证时土地测绘用的80坐标，现土地证需要2000坐标，土地测绘需重新进行，现已进行完毕。（三）旭龙公司出售房屋后，并未给购房户出具正式的购房发票，而旭龙公司因为后期欠缴税款已被高新区税务局列为非正常户并没收了税控盘，已无法正常开具发票，故也无法按正常办理房产证程序要求交纳契税。

因办理涉及多地区多部门，管理人多次长时间协调未果，平顶山市中院在了解情况后，多次主动和政府各相关部门协调，希望通过府院联动解决问题。

5、其他问题：因旭龙公司开发的飞宇汽贸城项目为市场运营性质，如进入破产清算，将会导致购房户所购经营房闲置，购房户的投资难以回收带来的隐性社会稳定问题，故管理人和旭龙公司原委托的市场管理中心协商，由购房人自愿和市场管理中心签订《委托经营协议》，市场管理中心负责市场的招商和营运。

四、计划办理时间节点和结案时间：

根据旭龙公司既有物权请求又有债权请求的现状，管理人拟分别进行：

（一）物权

1、8#-12#购房户力争在法院和政府的协助下，在6月30日前将的购房户的房产证办理完毕。

2、2#-6#楼先售后抵的购房户由管理人认定为物权，将认定结果发函告知相关抵押权人，抵押权人已分别于3月14日、3月16日签收函件， 3月29诉讼期限完毕，如抵押权人提起诉讼，权利暂缓认定，等待诉讼结果；如抵押权人未提起诉讼，则和8#-12#楼购房户同时办理房产证。

3、2#-6#楼先抵后售的购房户管理人认定为抵押权优先，购房户已提起对抗抵押权之诉，案件正在审理中，如果6月30前购房户胜诉，则和8#-12#楼购房户同时办理房产证。

（二）债权因债权人人数较多，房屋性质为经营用房，为保障权利人最终利益，目前债务人和管理人正积极寻求意向投资人，在4月30前确定是否有意向投资人愿意重整，如能达成重整意向，则于5月10日向法院提交《破产清算转为破产重整的报告》。管理人在法院受理裁定旭龙公司的破产重整后，一个月内提交重整计划草案、召开债权人会议进行表决，预计2020年9月30日进入重整执行阶段。

如4月30日前未达成重整意向，则于5月10日向法院提交《申请河南旭龙房地产开发有限公司宣告破产的申请》，在法院宣告旭龙公司破产后30日内召开第二次债权人会议，表决《财产变价方案》；《财产变价方案》表决通过15日后，在阿里拍卖平台进行拍卖。

根据拍卖变现情况，制作《财产分配方案》，召开第三次债权人会议进行表决，预计2020年9月30日前结案。

河南旭龙房地产开发有限公司管理人

                              2020年3月16日