广安市宏泰房地产开发有限公司

破产财产变价方案（修正案草案）

为合法、公平、高效处置破产财产，最大限度实现破产财产价值，维护债权人的合法权益，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条规定，拟定如下财产变价方案：

一、破产财产概况

（一）土地使用权

位于广安区化龙沟“御江华庭”二期尚未开发的53.74    亩土地使用权，用地性质为商住用地，土地权证编号为        川（2021）广安市不动产权第0041767号，未抵押。

（二）房屋建筑物

1、“御江华庭”一期剩余未销售的商品住房73套，建筑面积6134.24 ㎡，未抵押。

2、拟解除“御江华庭”一期《商品房买卖合同》40份，涉及商品住房40套（可纳入破产财产的商品住房具体数量以生效法律文书为准，诉讼中可能存在变化）。

3、“御江华庭”一期剩余未销售的商业用房7套，建筑面积1016.16㎡（其中解除合同2套，面积424.12㎡）。未抵押，1套被查封。

4、防洪层和幼儿园，防洪层总面积3100.44㎡，可销售面积2625.65㎡（核心筒、楼梯和通道不能销售），幼儿园总建筑面积1155.58㎡。防洪层和幼儿园正在进行规划调整，调规后纳入商业用房范围进行变价处置，最终面积以调规后的测绘办证为准。

5、地下车位，车位总数162个，已经抵偿78个，剩余车位84个纳入变价处置范围。

（三）车辆

（四）办公设施设备

二、财产变价原则

1、合法性原则：严格依照法律法规及债权人会议决议执行。

2、公开性原则：通过拍卖、变卖等方式进行，确保变价程序公开透明。

3、最大化原则：力求实现破产财产价值最大化，最大限度保障债权人利益。

4、效率性原则：在合理期限内完成财产变价工作，尽可能降低破产费用。

三、破产财产变价

（一）变价处置方式

对涉及破产人的土地使用权、商品住房、商业用房、车位和车辆，原则上采取拍卖的方式进行变价处置。具体拍卖方式为对土地使用权、商品住房、商业用房、车位和车辆分别进行拍卖变价处置。

对破产人的办公设施设备，采取变卖的方式进行变价处置。具体操作方式为管理人在法院和债权人委员会的监督下，通过直接磋商询价等方式实现变价。

（二）变价平台的确定

由于网络司法拍卖平台较其他商业网络拍卖平台的成本低廉，为节约变价成本，管理人将尽可能优先选择网络司法拍卖平台公开处置财产（如淘宝、阿里等拍卖平台）。

（三）起拍价和保留价的确定

土地使用权、商业用房和车辆的起拍价参照评估价确定，起拍价也是拍卖保留价。首次拍卖起拍价确定为评估价的90%，上一次拍卖流拍后降价再拍卖时，下一次起拍价降价不超过上一次保留价的10%。

商品住房的起拍价参照该楼盘同户型同楼层销售均价确定，起拍价也是拍卖保留价。首次拍卖起拍价确定为同户型同楼层销售均价的90%，上一次拍卖流拍后降价再拍卖时，下一次起拍价降价不超过上一次保留价的10%。

独立车位的起拍价参考6万元/个确定，子母车位（18个）起拍价参考9万元/个确定，起拍价也是拍卖保留价。首次拍卖起拍价确定为车位参考价的90%，上一次拍卖流拍后降价再拍卖时，下一次起拍价降价不超过上一次保留价的10%。

（四）拍卖税费的承担

为减少变现成本，最大限度地提高债务人的清偿能力，在拍卖公告中设置拍卖税费全部由买受人承担。

四、财产变价程序

（一）评估与定价

对土地使用权、商业用房和车辆的价值，由管理人已通过公开选聘方式选定的四川公诚信资产评估有限公司（现已更名为瑞元信<四川>资产评估有限公司）进行评估，以评估价值确定参考价。

对商品住房的价值不进行评估，参照该楼盘同户型同楼层的销售均价确定参考价。

对车位的价值不进行评估，按独立车位6万元/个，子母车位9万元/个确定参考价。

（二）实施变价

管理人按照债权人会议通过或广安区人民法院裁定认可的变价方案组织实施变价处置，变价结果及时向债权人会议报告。管理人可以通过比选方式选定的协拍机构实施变价方案，协拍机构的服务费由资产买受人（竞得人）承担。

五、变价预备措施

若上述拍卖方案经过三轮拍卖均流拍，拟采取的预备处置措施为：经过三轮拍卖均流拍的，不再进行拍卖。流拍后不再拍卖的资产，管理人可以采取变卖、以物抵债等方式实现变价处置，但除办公设施设备外，其他财产的变卖、以物抵债等变价金额不得低于评估价的56%（含本数）或房产销售均价、车位起拍价的56%（含本数）。

采取变卖或以物抵债等的具体操作方式为：管理人在法院、债权人委员会、市治理办和工作专班的共同监督下，通过直接磋商询价或刊登变卖公告等方式实施变卖，或由管理人与债权人直接磋商进行以物抵债，协商过程中的定价由债委会向债权人通报并征询债权人意见。

六、风险提示

（一）流拍风险：若财产流拍，将多次降低起拍价或变更变价方式。

（二）市场风险：实际变价金额可能受市场波动影响。

（三）法律风险：若财产涉及权属争议，可能影响变价进程。

七、其他事项

（一）根据《企业破产法》第一百一十一条规定，本方案经债权人会议表决通过或人民法院裁定认可后由管理人组织实施。

（二）在破产程序终结前，若发现或者取得破产人其他财产需要变价的，参照本方案执行。

（三）本方案中关于拍卖过程中的未尽事宜，参照法释最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》〔（2016）18号〕的原则和规则办理。

           广安宏泰房地产开发有限公司管理人

            2025年4月23日