宜宾市东升房地产开发有限公司管理人

破产程序司法招商公告

（第7号）

2023年11月28日，四川省宜宾市叙州区人民法院作出（2021）川1521破申3号裁定书受理宜宾市东升房地产开发有限公司（下称“东升地产”或“目标公司”）重整申请。同日，作出（2023）川1521破4号决定书，指定宜宾市叙州区人民政府牵头成立的、由成都竞择破产清算事务所有限公司宜宾市分公司等单位派员组成的东升地产清算组担任重整管理人。另，作出（2023）川1521破4号之一决定书，指定清算组成员成都竞择破产清算事务所有限公司宜宾市分公司牛建国为管理人负责人。

为了优化市场资源配置，提高重整成功机率，实现重整利益最大化，解决历史遗留问题，维护社会稳定，管理人特公开招募破产重整投资人。现就具体事宜公告如下：

一、目标公司概况

（一）注册登记情况

东升地产成立于2003年9月9日，在宜宾市叙州区市场监督管理局登记注册，住所地：宜宾市南岸戎州路西段右侧长茂综合楼四单元，法定代表人：彭燕华，注册资本：930万元（人民币），实缴资本930万元（人民币），公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围：房地产开发；建筑材料、五金交电销售。

（二）出资人结构

袁量持股51%，彭琳持股49%。

（三）主要资产

目标公司主要资产为柑子园C-1-2-2地块（南岸东区柑子园街与戎州路之间，柑子园街东侧）内编号为YSR2009-13面积为11696平方米（约17.5亩）的土地开发权。该宗土地为“毛地”方式出让，项目名称为“东方名苑”，分为二期开发建设。东方名苑一期用地面积约4.62亩，现已完成开发建设并出售。二期用地面积约12.88亩，正在进行建构筑物及其附着物的拆迁安置补偿工作，未进行开发建设。

柑子园C-1-2-2地块东方名苑二期（2、3号楼）工程规划建设方案与一期规划建设指标联合计算容积率4.5以下，建筑密度30%以下，绿地率30%以下，二期规划核定建筑总面积66576平方米。其中，地上建筑面积35299平方米，包括住宅28573平方米（含返房安置约15000平方米）、商业6568平方米（2号楼局部3层和3号楼局部2层）、物管用房116平方米、公厕42平方米，地下建筑面积31277平方米，包括商业15232平方米、车库16045平方米。

详细资产情况待审计评估等中介机构出具相关报告后予以明确，但有关报告与实际情况不符的，仍以现状为准。

（四）主要负债

截止目前，已申报债权共计约50537.45万元，其中申报担保债权约8752.69万元，申报职工债权约157.03万元，申报社保债权约10.15万元，申报税收债权约479.76万元，申报普通债权约41137.82万元。东升公司最终负债情况以破产程序中法院最终裁定确认的债权金额及性质为准。

未按破产程序中指定方式申报的债权，以清算程序结案的最后分配前仍未补充申报的按失权处理，以重整和和解方式结案的按同类债权的同等待遇执行。

二、投资优势

通过破产程序“编程”式的重整模式会使常规视角看来债务缠身满目苍夷的企业被司法程序“过滤”得更加干净利索，甚至使或有负债的规模也更加具有预见性。

（一）有破产保护手段托底孵化

破产程序期间，针对破产企业的所有执行程序都将被中止，查封冻结等保全措施都会被解除，有关破产企业的诉讼和仲裁等司法程序在管理人接管前都会被中止，也排斥破产期间新增诉讼的可能，这使得所有债权人只能选择向管理人申报债权。而破产企业存量资产的清算价值是实现所有债权人公平受偿的现实条件，破产重整程序中仅要求投资人提供的条件优于清算条件下普通债权人所享受的清偿条件，这几乎就决定了投资额度的有限性，而对较低的统一清偿条件也使破产期间未申报的或有债权具有了可预测性。不论是破产企业还是投资人想要的保护措施，在破产程序中应有尽有，而所有这些破产保护措施都可能为重整和和解成功后的破产企业和投资人充分利用，可以使困境企业恢复到“货出得去，钱进得来”的活跃状态。

（二）项目本身具备市场竞争优势

项目本身的价值才是投资人关心的核心要素，管理人提示的是，进入破产程序不是否定破产企业本身主营业务价值的理由，这是因为当前状态下有很大一部分企业确非主营业务被市场淘汰才进入破产的，更多的是被多重担保等行为拖累至困境的。

周边环境来说，2021年宜宾市GDP为3148.08亿元位居全省第三。2021年宜宾居民人均可支配收入42779元，位于四川省前列。截止2022年1月，宜宾市区平均房价9078元，边际均价7869元，紧次于省会城市成都。公开渠道查询，2018年7月宜宾市南岸大地坡A7-1地块、南部新区（北区）BQ11-01-02地块等2宗国有建设用地的使用权拍卖中，阳光城集团竞得地块成交价为11720元/㎡，楼面地价约6511元/㎡。而本项目位于宜宾市南岸主城区主干道长江大道，交通便利，周边入住率高，消费环境优越。

此地块虽然为“毛地”出让，但4.5的历史容积率在司法程序中仍被维持实属不易，政府也已成立帮扶小组，拟加快推进旧城改造，政策加持的利多明显。

三、重整投资方式

本项目重整投资方式采取包括但不限于以下几种方式：

（一）股权收购投资方式

股权投资类似于“承债式”企业兼并，应征人须以偿还债务的代价换取原出资人全部或部分股权，最终以股权分红作为其收益来源。与传统“承债式”不同的是，承债的范围可以通过重整计划的“债权分类及调整”等的规定予以调减。此种方式投资获得的股权，在最终债权清偿前，公司法赋予的股东权益可能会受到司法程序中重整计划和和解协议的限制。

此种投资方式须对破产企业未来经营效果和债务清偿承担责任，存在一定的投资风险，但一旦获得成功收益也最大。

（二）共益债务、破产费用等债权投资

债权投资往往用于破产企业剩余运营价值不大的项目，其本质特征是为了解决破产企业必须解决的特定问题，在破产程序中新设优先于破产受理前债权的“超级优先权”，以解决党委政府、法院及全体债权人特别关注又必须解决的疑难问题。在开发运营有收益时，共益债务投资享有“超级优先权”，优先于其他破产债权还本付息。

此种投资投资风险较股权投资小，但收益较为适中。

需要说明的是，本公告招引的共益债务投资人，不仅需要提供资金支持，还需要派出团队对项目续建、运营进行管理。

（三）其他方式

意向投资人根据项目现状对项目的投资价值进行估算，以确定最具竞争力的报价范围和投资方式。

请各意向投资人根据项目现状对项目的投资价值进行估算，以确定最具竞争力的报价范围和投资方式。

四、投资规模

投资规模视投资方式的选择而定。在不同的投资方式下，需要投资的资金总额由投资人自行测算。本项目投资人需要准备的流动资金，需覆盖完成破产企业续建、运营、交房、办证的资金。为推进破产程序进行的“一基一必”（基础工作和必要条件）费用，若本次招募的投资人不能够提供，则管理人将在法院专项许可后另行公告招募专项贷款人。

本项目的投资规模请各应征人参照以上方式对项目现状存量资产的投资价值进行估算，以确定最具竞争力的报价范围。

五、预期投资收益

股权模式投资收益来源于分红，基本预算方式为存量资产恢复运营的总收入减除运营及税收成本，再减除根据重整计划产生的当期负债，再根据法律及章程规定提取公积金和公益金，所得结果再乘以出资比例。

债权模式投资为融资协议确定的用款规模内实际用款金额乘以约定的利率，以及允许额外收取合法且合理的基金管理服务费。

六、投资人必须承担的公共义务

除了一般投资协议和重整计划规定的义务外，应征人须事前承诺履行以下公共义务：

（一）继续拆迁

经法院许可，管理人公开招募贷款人，与贷款人签订《破产重整借款合同》，借款资金专项用于解决柑子园拆迁安置补偿问题。若该借款无法覆盖全部拆迁补偿费用时，投资人应保证垫付不足部分。

（二）交房办证

投资人应当保证本项目后续工程修建费用及时到位，保证建设全部完成竣工验收，实际向所有购房户交付房屋并代为办理相关产权证。

（三）公共支出

重整投资人需保证本项目的破产费用、共益债权以及管理人的报酬等费用。

七、投资人报名条件

（一）意向投资人有足够的资金实力进行投资，拥有与东升公司经营规模相适应的资金实力和管理能力；

（二）意向投资人及实际控制人经营正常，最近3年内无重大故意违法行为，未被列入失信人名单；

（三）意向投资人及实际控制人无不良信用记录；

（四）有能力落实后期全部建设资金，缴纳履约保证金2000万元；

（五）投资人联合参与投资的，需书面说明各自的角色分工、权利义务等，且需同时符合前4项资格条件。

八、招募程序

（一）尽职调查

意向投资人如需查阅、了解债务人的资产情况，财务审计、债权债务情况、经营情况等详细资料或进行尽职调查的，可向管理人提出尽调书面申请，并与管理人签订《保密协议》。管理人将予以必要的配合，提供相关资料，但意向人对尽调结果应自行承担法律责任。

（二）提交报名资料

意向投资人应向管理人提交《投资报名书》一份，主要包含以下内容：

1.参与投资的意向书

2.意向投资人的介绍

3.意向投资人的主要业务情况及企业近3年年度财务报表（含资产负债表、损益表、利润表、现金流量表）；

4.企业法人营业执照副本复印件，法定代表人身份证明；

5.公司现行章程复印件；

6.经办人或受托人姓名、授权范围及受托人身份证复印件、联系电话、电子邮箱、通信地址、送达地址确认书；

7.具备资金实力及可调控资金能力的专项说明；

8.董事会、股东会等决策机构同意投资的决议原件；

9.意向投资人应向管理人承诺：愿意依照本招募说明书参与东升公司投资人的评选，愿意成为东升公司的投资人、缴纳投资诚意金并承担法律责任。

（三）缴纳投资诚意金

投资诚意金仅作为彰显应征人的诚意及投资实力而设立，在转化变性为保证金前不具备法律上的强制约束力，后悔参与的应征人在支付后可以随时要求管理人无息退回。

本项目投资诚意金为人民币600万元。投资诚意金应于参与投资报名的同时，通过应征人账户一次性支付至管理人账户。

收款人：宜宾市东升房地产开发有限公司管理人

账户：951009010017908905

开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市清溪路支行

应征人应在本公告载明的期限内提交报名资料并按要求支付诚意金。

（四）确定投资人，签订《投资协议》

提交报名材料且缴纳投资意向金的意向投资人将被及时邀请与管理人签署意向投资协议。若有多家意向投资人报名，管理人将对各家意向投资人提出的投资方案进行评选、择优确定投资人，并与之签订正式《投资协议》。若仅有一家意向投资人报名，签订意向投协议后则直接确定为投资人。

签订《投资协议》后，投资人缴纳的投资意向金直接转化为投资保证金。未被确定为投资人的意向投资人缴纳的投资意向金将在15个工作日内无息退还。如《重整计划草案》未获法院裁定批准的，管理人将在15个工作日内无息退还投资人缴纳的投资保证金。

（五）提交《重整计划草案》

已与管理人签订《投资协议》的投资人可以根据自身及债务人的实际情况制作《重整计划草案》。投资人可以根据不同的投资方式制作不同的《重整计划草案》提交债权人会议表决，但版本以三套为限。符合破产法规定的条件时，管理人将《重整计划草案》提交债权人会议表。

九、重要声明

（一）本招募公告由管理人编制，不适用《招标投标法》，最终解释权归管理人；

（二）本招募公告法律性质为要约邀请，并非要约文件；

（三）本招募公告并不能替代意向投资人的尽职调查，管理人不对本公告披露的内容承担最终保证责任。意向投资人应自行决定是否聘请专业投资顾问、法律顾问进行尽职调查、出具投资意见等；

（四）应征人自缴纳履约保证金时起，视为同意按目标公司现状进行投资，相关投资风险自行承担。

十、报名方式

（一）起止时间

本公告在“全国企业破产重整案件信息网”发布次日起第15日17:00（截止日遇国家法定节假日顺延至首个工作日）。

（二）材料递送方式

中国邮政EMS邮寄送达。各应征人应于报名截止时间前将报名材料递交至管理人指定人员。（收件人：东升管理人，联系电话：13438348442；邮寄地址：四川省宜宾市叙州区南岸街道宜宾市第082号邮政信箱）。

如有疑问,请与管理人联系。管理人联系方式：兰兴举（13438348442）、侯律师（18483664144）。

管理人再次热烈期盼与有远见、社会责任感强的投资人密切合作，为“三去一降一补”政策落地而共同努力。

特此公告

宜宾市东升房地产开发有限公司管理人

2024年12月27日