惠州市康宏房地产开发有限公司复工续建共益债投资人预招募公告

惠州市中级人民法院（以下简称“惠州中院”）于2022年6月20日作出（2022）粤13破申48号民事裁定书，裁定受理对惠州市康宏房地产开发有限公司（以下简称“康宏公司”）的破产清算申请，并于2022年6月20日作出（2022）粤13破申48号决定书，指定广东卓凡律师事务所担任管理人（以下简称“管理人”）。

为实现烂尾楼问题的化解，保障资产增值，解决民生问题，维护全体债权人的合法权益，管理人现面向社会公开预招募复工续建共益债投资人，为保证招募工作公开、公平、公正，管理人现将债务人基本情况和复工续建共益债投资人预招募具体事宜公告如下：

一、康宏公司及“天玺湾”项目基本情况

（一）康宏公司基本情况

康宏公司于2008年12月23日成立，住所为惠州市河南岸新岸路32号二号楼四楼，注册资本为人民币800万元，社会信用代码为914413026824884442，法定代表人廖新穗，经营期限2008年12月23日至长期，经营范围为房地产开发经营、房产中介、物业管理，实业投资，国内贸易。公司股东为2家企业法人，分别为：惠州和天下实业有限公司（持股70％）、河南大众资产管理有限公司（持股30％）。康宏公司因经营不善拖欠大量债务无法偿还，已于2015年停止了经营活动。

（二）“天玺湾”项目现状

经管理人调查，康宏公司名下主要资产为位于惠州市三环南路的“天玺湾”房地产在建项目，项目用地面积59661.6平方米，总建筑面积约16万平方米，共计10栋楼及地下室。其中住宅楼为1-3、5-10号楼、商场为4号楼。根据《预售许可证》上记载的信息汇总，“天玺湾”项目总可售面积115,057.22㎡，其中，住宅655套，建筑面积103,213.61平方米；商业116套，建筑面积11,843.61平方米。

2015年，“天玺湾”项目因资金链断裂停工，停工时项目4号楼已经基本完工，9栋住宅楼完成主体结构施工，建筑装饰装修完成大部分砌筑、内粉刷、外粉刷工程，其余屋面构造及饰面、外墙饰面工程及安装、脚手架拆除、塔吊和施工电梯拆除等尚未完工，绿化、水电安装、室内装饰等尚未实施。

（三）“天玺湾”项目购房人权益认定情况

康宏公司进入破产程序前，“天玺湾”项目已对外销售，涉及众多购房业主的权益。截至公告日，共有412户购房者向管理人申报购房者权益，要求继续履行商品房买卖合同/认购书，涉及房屋482套房产（其中有9套房产涉及“两卖”，由不同购房人申报）。

经管理人审查和债权人会议核查：

1、继续履行以下购房者的购房合同

（1）已办理预售商品房买卖预告登记的91户购房者申报的93套房产（含91套住宅、2套商铺）的购房者权益，涉及住宅建筑面积12,960.16平方米，商铺建筑面积119.06平方米，合计13,079.00平方米，销售尾款预计约4,675,332.00元。

（2）未办理预售商品房买卖预告登记且不属于“以房抵债”房产的209户购房者申报的209套住宅（均系住宅）购房者权益，涉及住宅建筑面积30,251.52平方米，销售尾款预计约140,069,040.50元。

2、涉及房屋的诉讼情况

涉及“以房抵债”的23户申报人（其中1户已经生效判决驳回其继续履行3套住宅和1套商铺购房合同的诉求，4户因主体不适格被驳回起诉后另以第三人名义单独起诉）、4户仅支付了定金的申报人（其中2户已撤回起诉，剩余2户涉及2套住宅）、1户购买了商铺的申报人（生效判决继续履行该商铺的购房合同）向惠州中院提起了诉讼，共涉及75套房产（其中住宅37套，商铺38套）。除已经生效判决确认无需继续履行/申报人撤诉/判决继续履行的房屋外，剩余诉讼未决的32套住宅的建筑面积合计5,592.62平方米，剩余诉讼未决的36套商铺建筑面积合计2,608.83平方米，销售尾款预计38万元（仅1套涉诉商铺未付清尾款）。

二、复工续建方式

因康宏公司已进入破产程序，已无相应的专业人员负责工程续建、工程管理、销售等工作，且总包方已通过诉讼解除施工合同，为了快捷顺利完成复工续建及销售工作，管理人将招募有实力的共益债投资人与有丰富经验的代建代管代售运营方（以下简称“代建方”）组成的联合体（以下简称“复工续建共益债投资人”），以出借款项加代建代管代售的方式对“天玺湾”项目进行复工续建直至项目竣工验收备案，通过借入资金及引入代建方达到交付办证和现房销售，进一步提升“天玺湾”项目的品牌形象和品质，切实提高“天玺湾”项目的整体价值。

三、预招募要求

（一）预招募要求

1.共益债规模及用途

本次共益债招募金额上限以管理人委托造价机构出具的复工续建工程造价估算来确定（管理人已通过公开招募方式确定鹏信工程项目管理顾问有限公司对“天玺湾”项目复工续建至竣工验收备案的工程量进行工程造价鉴定，估算价为：333,326,585.80元），复工续建共益债投资人根据工程复工续建进度，以借款方式进行投资。借款期限不少于12个月，康宏公司可视情况随时提前还款。为严格控制建设成本，如实际复工续建所需费用超过333,326,585.80元的，由复工续建共益债投资人负责投入，超出部分不计算利息。

2.共益债投资方式及利息

复工续建共益债投资人以出借资金的方式，借款的利息不超过全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的四倍。共益债投资的具体方式及共益债投资利息或回报以复工续建共益债投资人与管理人签订的续建投资协议为准。

3.代建代管代售费用

复工续建共益债投资人中的代建方负责完成“天玺湾”复工续建直至竣工验收备案和交楼办证、对外销售，代建方收取的费用合计不得超过实际总销售金额（不包括破产受理前已收回房款部分及管理人审查继续履行合同部分购房人缴纳的购房尾款）的10%。

4.复工续建期限

为推进“天玺湾”项目复工续建的高效进行，复工续建期限为自选定复工续建共益债投资人之日（以管理人书面通知为准）起至“天玺湾”项目竣工验收，最长不得超过36个月。

5.对外销售要求

为避免“天玺湾”项目二次烂尾的结果，复工续建共益债投资人须待“天玺湾”项目竣工验收备案并办理初始登记后进行现房销售（毛坯），不得提前以预售方式销售。

（二）复工续建共益债投资人资格条件

1.在中华人民共和国境内注册成立的企业法人，有较强的资金实力，资金来源合法；诚实守信，守法经营，在同行业中拥有良好的商业信誉并具有较强的社会责任感；有从事与房地产经营范围同类或相关行业经验者，在同等条件下优先考虑。属于国有企业的，在同等条件下优先考虑。

2.依法成立并有效存续，未被列入经营异常名录，其法定代表人不得有近三年被列为失信被执行人等不良信用记录、无重大违法或涉嫌有重大违法行为。

3.复工续建共益债投资人财务状态良好，无数额较大到期未清偿债务，拥有足够的资金实力进行投资，能出具相应的资信证明或其他履约能力证明。

4.复工续建共益债投资人应具备房地产开发资质，拥有与待投资项目建设规模相应的资金能力、管理能力，具备相应的管理团队，配备优秀的销售团队，合作进行实际复工续建的施工单位具有建筑工程施工总承包一级以上资质（包含一级）。

5.复工续建共益债投资人采用借款方式投资，依法与管理人签订《续建投资协议》《代建代管代售协议》，接受管理人监督、管理，并全面履行续建投资义务，在待投资项目续建工程全部完工前不得中途退出。为了履行监督、管理职责，管理人有权聘请第三方中介机构对代建施工验收竣备全流程、预算结算、工程款支付等事项进行监管，产生费用列入破产费用。

6.复工续建共益债投资人应书面明确牵头方成员及各方组成及权利义务、职责分工等，并需承诺承担连带责任。

7.复工续建共益债投资人控股股东、实际控制人财务状况或信用记录不良的，管理人有权认定复工续建共益债投资人不具备投资人资格。

（三）招募流程

1.复工续建共益债意向投资人应按期向管理人提交报名资料，包括但不限于：

（1）复工续建共益债投资人的基本情况介绍；

（2）复工续建共益债投资人股东会、董事会等内部决策机构同意参与招募的决议原件；

（3）复工续建共益债投资人各成员的主要业务（业绩）情况；

（4）复工续建共益债投资人资信证明及履约能力证明、投资资金来源证明；

（5）进行共益债投资和代建代管代售的初步方案，内容应包括投资方式、资金来源、最高共益债投资金额（含超过最高共益债金额的部分不计算利息的承诺）、借款利率、本金及利息的偿还时间计划（含“以物抵债”偿还方式的说明）、续建工程的施工计划、代建代管代售计划及费用标准、支付工程款节点要求、康宏公司应付的共益债及代建代管代售费用总成本测算等书面材料。

2.管理人将对复工续建共益债投资人提交的报名文书资料进行资格初审，对符合要求的复工续建共益债投资人出具报名合格的书面通知书，复工续建共益债投资人须于收到该通知书之日起3日支付3000万元报名保证金，未交纳报名保证金的，视为未报名。已缴纳报名保证金但最终未被确定为正式投资人的，管理人将于正式投资人确定之日起15日内无息原路退还意向投资人缴纳的保证金；成为正式投资人的，已缴纳的意向保证金转为出借资金，具体清偿节点另行约定。

3.符合条件的投资人联合体报名成功后，安排进行尽职调查，复工续建共益债投资人可按尽职调查情况来确定最终方案，但最终方案的内容和条件不得劣于初步方案，否则管理人有权认定复工续建共益债投资人不具备投资人资格，管理人将于正式投资人确定之日起15日内无息原路退还缴纳的保证金。

（四）复工续建共益债投资人选定方式

1.在招募期间，如果仅有一家意向投资人报名成功，管理人直接将该家意向投资人的最终方案提交债权人会议表决，经出席会议的有表决权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额二分之一以上的，该意向投资人即为正式投资人；

2.多家符合要求的意向投资人报名成功的，管理人将多家意向投资人的最终方案提交债权人会议表决，并按以下表决规则确定正式投资人：

（1）经出席会议的有表决权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额二分之一以上的，该意向投资人即为正式投资人；

（2）经表决所有意向重整投资人均不符合第（1）项规定的标准管理人将分情况处理：

①管理人将征求获得同意的表决人数、债权额比例均超过其他意向投资人的意向投资人意见，如该意向投资人同意继续投资的，管理人不再另行招募，将该意向投资人的方案或修改后的方案继续提交债权人会议表决，经出席会议的有表决权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额二分之一以上的，该意向投资人即为正式投资人；若该债权人的方案未获得债权人会议表决通过的，管理人将另行招募确定投资人。

②若不存在任何一家意向投资人获得同意的表决人数、债权额比例均超过其他意向投资人的，管理人将征求最多债权人数支持的意向投资人意见，如该意向投资人同意继续投资的，管理人不再另行招募，将该意向投资人的方案或修改后的方案继续提交债权人会议表决，经出席会议的有表决权的债权人过半数同意，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额二分之一以上的，该意向投资人即为正式投资人；若该债权人的方案未获得债权人会议表决通过的，管理人将另行招募确定投资人。

（五）签署续建投资协议

确定正式的复工续建共益债投资人后，管理人将书面通知该复工续建共益债投资人在5日内与管理人签订《续建投资协议》《代建代管代售协议》。为保障复工续建工作的开展，防止项目二次烂尾，复工续建共益债投资人应当于协议签订之日起7个工作日内向管理人提供不少于人民币1亿元的出借资金（含3000万元报名保证金，管理人可根据实际情况调整借款金额），并提供后续续建所需资金金额相对等的银行保函，后续的复工续建资金可根据工程施工进度支付。

复工续建共益债投资人未按续建投资协议提供出借款项或未履行其他主要义务的，已缴纳的保证金不予退还，取消其投资人资格，重新确定投资人。

四、还款保障

复工续建共益债投资人出借款项及代建代管代售费用属于共益债务，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条、第一百一十三条规定清偿，以“天玺湾”项目原已售未收回房款及续建后可销售住宅、商业、车位等，采用现房销售回款或以房产抵债进行支付。以房产抵债支付共益债投资人出借资金及代建代管代售费用的，房产过户的税费按照法律法规的规定各自承担。

五、报名时间、方式及联系人

（一）报名时间：自公告之日起至2025年4月5日18:00时止。

（二）报名方式：本次招募意向投资人采用现场或邮寄方式，意向投资人应于报名时间截止之前将符合要求且装订成册的报名材料一式三份送达管理人处。同时发送内容与纸质报名材料一致的电子版（word版及加盖公章的pdf版）到管理人指定邮箱（khglryx@163.com）。

（三）管理人联系方式：

联系人：谭展龙，联系电话13500180151，联系地址：惠州市惠城区惠沙堤一路滨江大厦9号堤上3楼广东卓凡律师事务所。

六、特别提示

（一）符合条件的意向投资人报名成功后，意向投资人提交的方案均需提交债权人会议进行表决，若债权人会议未能表决通过的，管理人将无息原路退还意向投资人缴纳的报名保证金，意向投资人无权要求管理人进行任何补偿。

（二）本公告并非要约文件，不具有要约的法律约束性；本公告所述信息仅供意向投资人参考，并不替代意向投资人尽职调查，管理人不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。

（三）各意向投资人应保证向管理人提交的所有材料真实有效，若发现意向投资人有任何虚假陈述或提供不真实材料，管理人将根据法律规定追究其相应的法律责任。

（四）若债权人会议表决通过该方案后，意向投资人不得违反预招募阶段所作出的承诺、签订的协议或递交的投资方案。

（五）管理人有权决定继续、中止或终止投资人预招募工作，上述各项工作具体实施过程中如需调整的，由管理人根据实际情况酌情确定、调整，管理人无需对意向投资人所投入的工作进行任何补偿。  

（六）本招募公告由管理人编制，解释权归于管理人。

惠州市康宏房地产开发有限公司管理人

二〇二五年二月二十四日