安徽中绿房地产开发有限责任公司破产清算案

破产财产变价方案（二） 

各位债权人：

2022年9月1日，合肥市中级人民法院作出（2022）皖01破申137号民事裁定书，裁定受理对安徽中绿房地产开发有限责任公司（以下简称中绿公司）的破产重整申请，并于同日指定上海锦天城（合肥）律师事务所担任中绿公司管理人。2023年11月6日，合肥市中级人民法院出具（2022）皖01破21号之二民事裁定书，裁定终止中绿公司重整程序，并宣告中绿公司破产。

为顺利推进中绿公司破产一案，管理人已在2023年11月30日召开的第二次债权人会议上提交了《破产财产变价方案》供债权人会议审议及表决，经表决，该方案未通过。考虑到全体债权人的利益和债权人的殷切期盼，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条的规定，管理人特拟订本《破产财产变价方案（二）》,提请各债权人审议和表决。

一、变价原则

为尽快推进破产清算及债权清偿进程，管理人认为，中绿财产变价工作应严格遵循下列原则：

(一)法定原则

参照《中华人民共和国企业破产法》第一百一十二条第一款“变 价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外”之规定，管理人确定：对中绿公司需要变价的资产，均采取公开拍卖的方式进行处置变价。

（二）网拍优先原则

以拍卖的方式处置财产，优先采取网络拍卖的方式。

（三）价值最大化、快速变现原则

中绿公司本次变价资产的变价结果，直接关系到中绿公司破产清算案件最终的清偿结果和广大债权人的利益。鉴于目前房地产市场低迷，尤其是中绿公司的资产主要为商业房产，短期内变现难度较大。因此，管理人拟对中绿公司的房产视情况分别采取整体拍卖、分开拍卖的方式，以期快速变现，实现价值最大化。

二、变价财产情况

    本次变价的资产包括设立抵押担保的房产、未设立抵押担保的房产、三期土地、二期负一层建筑物、车辆、办公用品。

    （一）设立抵押担保的一期、二期房产情况

中绿公司名下一期、二期设立抵押担保的房产766套，面积合计31227.24平方米，抵押权人包括马国昌、合肥德善小额贷款股份有限公司、中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司、徽商银行股份有限公司池州分行、徽商银行股份有限公司合肥滨湖瑞安家园支行、安徽新安资产管理有限公司、安徽德信融资担保有限公司、安徽华安小额贷款有限公司。

以上抵押资产的面积和评估价，具体情况详见附表一《已设立抵押担保的房产明细》。

（二）未设立抵押担保的一期、二期房产情况

中绿公司实际所有且未设立抵押担保的房产共51套，面积合计1712.86平方米，共对应8个不动产产证。具体情况如下：

1.皖(2020)第11111598（中绿广场049（-1））、皖(2020)第11111599（一期1层110-1）房产已网签备案，经管理人调查，备案人未支付房款也未签订合同，系认购摇号后进行的网签，管理人已启动法律程序拟解除网签备案；

2.房权证合产字第8110247317号（二期负一层：1142（-）、1143（-））、房权证合产字第8110080016号（中绿广场一期三层：337-340）、房权证合产字第8120008834号（一期负一：010、011、012、035、075、104、114、115、191、209、210、228、247、258、一期一层：12、48、67、82、159、160、168、178、179、183、225、226、245、254一期二层：77、201一期三层：15）均已有购房人支付了部分房款并进行网签备案，此部分购房人多数在2005年签订房屋买卖合同后，由于未办理成功银行按揭、缺少资金等原因一直未支付尾款，根据合同逾期付款违约责任的约定及《破产法》十八条的规定，管理人已发出解除商品房买卖合同告知函，告知其合同已解除并可以就合同已履行部分和损失向管理人申报债权；

3.皖(2022)第1187240项下共二期4242、4243两间商铺；皖(2019)第10183501二期三层商：335、336共两间商铺；皖(2016)第0224362项下有二期四层：470、471、474、4151、4166、4180、4190、4191商铺。

综上，中绿公司实际所有的且未设立抵押担保的房产共51套，面积合计1712.86平方米，评估价值合计18153800元。以上房产的面积和评估价详见附表二《未设立抵押担保的房产明细》。

（三）三期土地

 权证号为E24130-5（土地证号为（2007）第55号），抵押权人为安徽华安小额贷款有限公司和合肥德善小额贷款有限公司，面积为19657.58平方米，评估价值为100725400元。

（四）二期负一层建筑物

    中绿二期的地下负一层包括地下车库、戊类仓库和报警阀间，经评估机构测绘及评估可知，面积合计5188.39平方米，评估价合计17858500元。

（五）车辆

 本次变价的车辆，大众汽车牌，牌号AL2E22，评估价值为16800元。目前因离合器失控、变速箱损坏无法上路年检，故处于脱审状态。

（六）办公用品

本次变价的办公用品包括电脑、柜子等设备，评估价值为14825元。以上办公用品的明细和评估价详见附表三《办公用品明细》。

（七）其他说明

1.上述未设立抵押担保的房产因存在部分房产网签未解除的情况，管理人正在通过法律程序解除网签备案，故届时以启动拍卖时实际解除网签情况确定最终拍卖的房屋。

2.管理人在第二次债权人会议上披露的注册号为4048762号的“中绿”商标，专用权期限至2027年4月6日，目前已被第三人李成彬申请撤销，目前属于国家知识产权局审核撤销申请阶段，故不在本次变价范围内。

三、变价方案的组织实施

在债权人审议并表决通过中绿公司财产变价方案后，管理人将按照以下思路组织实施：

(一)拍卖平台

经市场调研，对比各家司法拍卖平台佣金收取规则，拟由管理人按照有利于财产及时变价和财产价值最大化的原则，从合肥市中级人民法院网络司法拍卖辅助机构库中选取辅拍机构，确定财产变价的辅拍机构后，采取在“淘宝网”、“京东网”或中拍平台等线上拍卖的方式，公开进行。

（二）变价方案

    中绿公司财产具体拍卖实施方案分别如下：

1.房产

中绿公司名下房产采取整体拍卖和分开拍卖相结合的方式，进行如下三阶段的拍卖变价方式。

第一阶段拍卖：将中绿公司实际所有的817套房产作为一个整体资产包(包括抵押房产和非抵押房产)对外拍卖。以评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖起拍价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交的，由管理人在评估价基础上继续降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第三次拍卖起拍价进行拍卖。第三次拍卖仍未成交的，进入第二阶段拍卖。

第二阶段拍卖：将中绿公司房产分层进行拍卖，含每层的所有抵押房产和非抵押房产，每层的中绿房产整体作为一个资产包进行拍卖。中绿公司房产分布在十个楼层（一期的负一层至三层，二期的负一层至五层），共计作为10个资产包对外进行拍卖。

以上10个资产包以评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖起拍价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交的，由管理人在评估价基础上继续降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第三次拍卖起拍价进行拍卖。第三次拍卖仍未成交的，进入第三阶段进行处置。

第三阶段拍卖办法：在上文所述两阶段均未完成全部拍卖前提下，抵押房产和非抵押房产分别处理：

（1）抵押房产：以评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交的，由管理人在评估价基础上继续降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第三次拍卖价进行降价拍卖。如果第三次拍卖仍然未成交的，由管理人在评估价基础上继续降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第四次拍卖价进行降价拍卖。

在上述四次拍卖后仍未成交的，由管理人与抵押权人就是否再次拍卖、拍卖价格、降价幅度和拍卖程序等具体事宜另行协商。在抵押权人未实现抵押权前，管理人应对抵押房产履行法定管理义务。

（2）非抵押房产：以评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交的，由管理人在评估价基础上继续降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第三次拍卖价进行降价拍卖。以此类推，直至拍卖成交。管理人在每次降价拍卖前会征求债委会意见，债委会要求暂停的，管理人可以暂停拍卖。

2.三期土地

   三期土地单独拍卖。第一次拍卖以土地的评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交，由管理人继续在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）进行降价拍卖，以此类推，直至拍卖成交。每次拍卖未成交的，管理人将会以书面形式征求抵押权人意见，抵押权人无意见的，管理人则继续进行下次拍卖。

3.二期负一层建筑物

中绿二期的地下负一层包括地下车库、戊类仓库和报警阀间，该部分均未办理产证。主要的变价方式有：一是按照产权现状拍卖，二是拍卖长期使用权，具体拍卖方式由管理人向债委会报告确定后再行拍卖。第一次拍卖以资产的评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）的范围确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交，由管理人继续在评估价的20%（降价幅度为评估价的20%）范围内进行降价拍卖，以此类推，直至拍卖成交。管理人在每次降价拍卖前会征求债委会意见，债委会要求暂停的，管理人可以暂停拍卖。

4.车辆

    挂网拍卖。第一次拍卖以评估价为拍卖起拍价进行拍卖，第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交，由管理人继续在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第三次拍卖价进行拍卖。第三次拍卖未成交的，管理人将进行报废处理并将报废价款作为破产财产处理。

5.办公用品

挂网拍卖。第一次拍卖以评估价为拍卖起拍价进行拍卖；第一次拍卖未成交的，由管理人在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）确定第二次拍卖价进行拍卖；如果第二次拍卖仍然未成交，由管理人继续在评估价基础上降价20%（降价幅度为评估价的20%）进行降价拍卖，以此类推，直至拍卖成交。

四、特别说明

1.在拍卖成交后，存在多个抵押权人的抵押房产、抵押房产和非抵押房产统一拍卖的，各房产的成交价按各房产的评估价格所占整体拍卖的评估总价的比例确定，计算方式为：各房产成交价=成交总价*（房产的评估价格/整体拍卖的评估总价）。

2.拍卖成交后，非抵押物的过户相关税费各自依法承担。抵押物的过户相关税费，买方税费由竞买人承担，卖方税费由拍卖成功时中绿公司剩余的抵押物租金在扣除商管费、物业费及税款后的收益作为专项费用支付，不足以覆盖部分从对应抵押物拍卖款中支付，抵押物拍卖不成抵债的情况下，相关税费同上述由届时的抵押物剩余租金收益支付，不足以覆盖部分由双方依法承担。

3.拍卖成交后，辅拍费由竞买人承担。

4.拍卖成交后，非抵押物对应的评估费从破产费用中列支。抵押物对应的评估费从拍卖款中扣除。

五、监督程序

为保证破产清算工作的顺利进行，管理人提请合肥市中级人民法院、广大债权人对本次中绿公司房产、三期土地、二期负一层建筑物、车辆、办公用品的变价工作，予以全面监督。各债权人均可以向管理人了解、查阅评估以及拍卖资料，有权向管理人及人民法院反映相关情况。变价完成后，管理人应将变价实施情况及时向法院进行报告，并向债委会进行通报。

    六、变价说明

如果在破产终结前管理人发现其他需要变价的财产，其他财产将根据资产类型区分并参照本方案同类型资产的变价方式执行，无须另行制定新的变价方案。自破产程序终结之日起二年内，发现债务人有其他可变价财产，债权人可以请求受理法院按照本方案进行变价。

本次表决工作结束后，管理人将根据表决结果，勤勉尽责，忠实执行职务，努力快速推进破产清算工作的进程，节约破产清算成本，实现债权人利益最大化。

以上中绿财产变价方案，请各债权人予以审议、表决。本次表决方式为书面表决，债权人应当于收到本变价方案后7个工作日内向管理人提交书面纸质的《表决意见单》，逾期未表决的，视为同意。本议案经有表决权的债权人过半数同意，且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上的，则为表决通过。如表决未通过的，管理人将根据《中华人民共和国企业破产法》第六十五条第一款规定，提请合肥市中级人民法院依法裁定。

安徽中绿房地产开发有限责任公司管理人 

                                            二〇二四年七月二十四日

附：1.《已设立抵押担保的房产明细》；

2.《未设立抵押担保的房产明细》；

3.《办公用品明细》；

4.《表决单》。