重庆博一房地产开发有限公司

预重整信息披露总体报告

重庆博一房地产开发有限公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，已经具备重整原因。为尽早挽救企业，重庆博一房地产开发有限公司于2021年3月17日已经向重庆市第五中级人民法院申请重整，并请求人民法院许可重庆博一房地产开发有限公司在裁定受理重整申请前进行预重整。

经审查，重庆市第五中级人民法院于2021年5月12日作出（2021）渝05破申105号通知书，对重庆博一房地产开发有限公司预重整及聘任重庆瑞泰资产清算服务有限公司担任预重整辅助机构进行了备案登记。 

    现根据重庆市第五中级人民法院颁布的《预重整工作指引（试行）》之有关规定，向全体债权人、出资人、投资人等利害关系人阶段性披露对重庆博一房地产开发有限公司预重整可能产生影响的信息。

一、债务人基本情况

（一）工商登记情况

1.工商登记情况

2007年8月16日，重庆博一房地产开发有限公司（以下简称为博一公司）在重庆市大足区市场监督管理局登记设立，统一社会信用代码：91500225663596749F，系有限责任公司。博一公司住所地为重庆市大足区龙岗街道办事处南街52号，法定代表人为彭云禄 。

主要经营范围：一般项目：房地产开发、销售，物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

2.股权结构

博一公司注册资本2020万元，其中彭云禄认缴出资1999.8万元，持有99%股权；王坤建认缴出资20.2万元，持有1%股权。经预重整辅助机构在企查查网站查询显示，注册资本已实缴。

3.公司分支机构

博一公司设有重庆博一房地产开发有限公司大足分公司（以下简称“博一大足分公司”），住所地位于重庆市大足区棠香街道二环南路1117号，负责重庆市大足区新城十二区项目的开发。该分公司经重庆市工商行政管理局大足区分局批准，于2012年8月15日注册登记成立，统一社会信用代码91500225051733239G，负责人邓智。

（二）企业员工状况

截至2021年5月12日，博一公司累计欠薪约3,712,772.72元。

（三）企业资产财务状况

博一公司与博一大足分公司作为两个会计主体独立做账核算。经博一公司清理，截至2021年4月30日，博一公司账面资产总额566,104,647.25元，负债总额700,292,702.77元，所有者权益为-134,188,055.52元。博一大足分公司账面资产总额754,289,445.46元，负债总额840,616,197.71元，所有者权益为-86,326,752.25元。博一公司主要资产为不动产：1、“足丰时代广场项目”，该项目位于重庆市大足区棠香街道办事处红星社区5组、水峰村4组，现持有的已建成未销售的住宅、商业及车库等不动产面积约83468.46㎡，待开发土地48895㎡；2、“新城十二区项目”，该项目位于重庆市大足区二环南路，现持有的已建成未销售的商业及车库等不动产面积43387.79㎡。

（四）企业目前状况

鉴于博一公司资金链断裂，其主要开发的“足丰时代广场”项目已停工多时，目前博一公司的日常经营主要围绕预重整工作展开，包括对外公开招募投资人，与意向投资人沟通，配合意向投资人的实地考察；积极与政府及主要债权人沟通预重整事宜，希望能通过预重整实现企业的自救，完成开发项目的复工复建，并最大可能提高债权人的清偿率。

二、债务人财产状况

根据重庆山秀会计师事务所有限公司出具的重庆博一房地产开发有限公司专项审核报告册的审计初稿情况，截至2021年4月30日，博一公司经调整的资产总额为964,823,607.34元（其中货币资金 5,893,929.47 元），负债总额为1,364,535,474.31元，净资产（所有者权益）为-399,711,866.97元。

根据重庆图克资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》初稿，截至到评估基准日为2021年3月17日，博一公司进行破产预重整所涉及的资产的市场评估值为：641,321,400.00元。

最终数据以审计、评估机构提交的正式审计、评估报告为准。

三、债务人的负债情况

1、债权申报

截止本报告发布时，共有854户债权人申报952笔债权，申报的债权总额为2,274,573,717.06元。

2、债权审查情况

预重整辅助机构收到债权申报材料后，对申报的债权登记造册，并逐一进行了审查，审查后编制了债权表。

现确认债权总金额为1,078,993,359.90元。其中，确认担保债权金额380,843,696.55元（其中，购房户类债权确认债权金额200,141,968.00 元；有财产担保债权确认债权金额180,701,728.55元）；确认普通债权金额665,593,777.49 元,劣后于普通债权的债权金额2,046,717.28元；确认税款债权金额30,501,804.91元(其中包含残疾人保障金25,063.45元）;确认社保费用金额7,363.67元。

待定债权135笔（尚在诉讼/仲裁中或者因债权未达到认定条件），待定金额1,001,777,714.56元。

债权申报及具体核查情况详见《重庆博一房地产开发有限公司预重整案债权表》。

3、职工债权调查

预重整辅助机构参照《企业破产法》第48条第2款之规定对博一公司职工债权依法进行了调查核定。经调查核实，初步确认职工债权49笔,暂计算至2021年5月12日的职工债权金额合计3,712,772.72元）。

四、债务人陷入财务困境的原因

（一）企业内部管理制度不完善，粗放式经营管理。

企业内部管理制度不完善，缺乏法律风险控制意识；财务风险把控力度不足。粗放式的经营管理导致博一公司无法进行有效风险预判，并及时应对已发生的财务、法律风险。

（二）盲目开发与扩展，致使发展的后劲不足。

在未进行充分财务风险控制的前提下，盲目开发风险性较大的房地产业务，同时企业业务扩张过度，致使发展的后劲不足，最终导致企业资金链断裂。

（三）受担保债务影响，资产被查封冻结，无法进行有效融资或变现。

在业务扩张的同时，与其他企业或个人之间互相担保，导致博一公司大量优质资产受抵押、查封等情况难以变现，严重缺乏清偿能力。加之新冠疫情影响，最终出现资金链断裂，无法清偿到期债务。

五、不重整而直接进行破产清算的债权的可能受偿比例

根据《企业破产法》的规定，普通债权在重整程序中所获得的清偿比例，不低于其在重整计划草案被提请批准时依照破产清算程序所能获得的清偿比例。

根据基准日为2021年3月17日的《资产评估报告》初稿，博一公司可变现的实物资产（含办公设备）的市场价值为：641,321,400元；清算价值为448,924,980元。

另，截至2021年4月30日，博一公司尚有货币资金 5,893,929.47元。

根据评估机构的出具的《资产评估报告》，博一公司如实施破产清算，在优先支付破产费用、共益债务后，按照职工债权、税款债权、普通债权的顺序进行清偿，普通债权清偿率为0。

注1：基于博一公司现为预重整过程中，从谨慎性原则出发，上面债权中包含待定债权。

注2：上表中的破产费用及共益债务主要包含破产案件的诉讼费用及完成管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。最终以实际发生为准。

博一公司实际破产清算状态下的债权清偿率较上述预估并不乐观。即便财产均能够按照评估价值的70%（清算价值）变现，破产费用和共益债务能够控制在预测的范围内，根据博一公司的实际情况以及破产财产处置的实践经验，担保债权亦存在不能足额清偿的可能性。博一公司破产清算，其主要资产中的房产将失去生产功能，被迫进行快速变现，价值会大打折扣。这些因素都会导致可用于债权清偿的财产价值进一步降低。加之司法实践中破产清算程序耗时极为漫长，可能会带来超过预期的费用。

基于以上因素，博一公司在破产清算状态下债权实际受偿率可能比偿债能力分析报告预计的更低。

六、债务人的重整（重组）价值

（一）本重组协议如获实施，各方利益主体将取得利益共赢的效果：

1、博一公司在重整方式下，能最大限度实现员工稳定；

2、博一公司在重整方式下，能有效解决所拖欠的民工工资问题；

3、在依据《企业破产法》之顺序清偿优先债权后，根据各普通债权金额及“足丰时代广场项目”“新城十二区项目”的处置收益确定清偿比例，普通债权能得到部分清偿。

（二）博一公司本次重整如能成功实施，将有利于社会稳定和谐。

通过破产重整开展复工复建工作，清除为购房户办理产权的障碍，切实解决购房户的生存权问题，消除社会不稳定因素。

（三）博一公司本次重整如能成功实施，将有利于发挥积极的经济社会示范效应。

通过各方积极努力，让陷入困境而又有重整希望的企业获得新生，再为区域经济发展做贡献，这将激励广大企业家更好发展实业，推动地方经济高质量发展。

七、债务人的重整（重组）可行性

（一）博一公司尚有未修建完毕或未开发的土地，具有预重整及重整的基础

根据评估机构出具的《重庆博一房地产开发有限公司足丰时代广场项目

完工后市场价值咨询意见函》显示，评估基准日之后需续建/建设的内容如下表，博一公司尚有未修建完毕或未开发的土地，具有预重整及重整的基础。

（二）已有意向投资人参与博一公司预重整案报名

预重整辅助机构于2021年5月26日在“全国企业破产重整案件信息网”公开发布了博一公司预重整投资人招募公告。招募截止日期为2021年6月16日，在招募期内，共有两家意向投资人报名。

八、重组协议与重整计划草案的关系

人民法院受理博一公司重整后，与预重整衔接如下：

1、法院指定预重整管理人为重整管理人；

2、预重整阶段聘请的审计机构、评估机构继续为博一公司重整提供服务，出具的相关报告在重整程序中继续沿用；

3、在预重整阶段确定的债权金额不变，利息自动延续计算至受理重整之日。管理人仅对延续期间的利息进行审查确认。

4、预重整期间拟定的重组协议，在进入重整阶段后，管理人应以重组协议为蓝本制定博一公司重整计划草案；

5、债权人、出资人等利害关系人对重组协议的同意视为对重整申请受理后的重整计划草案表决的同意。但是，重整计划草案的内容相对于重组协议发生实质改变的除外。人民法院受理重整申请前，债务人和部分债权人已经达成的有关协议与重整程序中制作的重整计划草案内容一致的，有关债权人对该协议的同意视为对该重整计划草案表决的同意。

6、人民法院受理重整申请后，预重整期间已经表决反对重组协议的债权人，以及权益受到调整或者影响但是未参与表决的债权人，可以对重整计划草案进行表决。

九、预重整的潜在风险及相关建议

1、预重整期间，人民法院尚未受理博一公司破产重整，只有在预重整辅助机构协助博一公司制作的《重组协议》获得债权人会议表决通过，博一公司才极有可能进入正式破产重整程序。反之，若预重整辅助机构协助博一公司制作的《重组协议》未获得债权人会议表决通过，博一公司因资金链断裂可能会进入破产清算程序，而给广大债权人带来巨大损失。故建议广大债权人在充分阅读并理解博一公司重组协议的基础上，能支持博一公司的预重整。在博一公司重组协议获得通过的基础上，通过后续经营方案的有效实施，所有利益相关主体才能分享重整成功带来的重整效益。

2、预重整期间无法直接依据我国《企业破产法》的规定，申请解除对博一公司的保全措施以及中止对博一公司的执行措施，故建议债权人能尽早对博一公司提交表决的重组协议进行表决，并在充分阅读并理解博一公司重组协议的基础上，支持博一公司的预重整，以尽快推动博一公司的破产重整进程，切实保障博一公司资产能最大限度用于清偿广大债权人。

十、重整计划草案（重组协议）的框架和主要内容

详见附件：博一公司预重整案重组协议

重庆博一房地产开发有限公司

2021年7月29日