苏州中润丽丰置业有限公司破产清算案

关于公开招募商业运营管理托管机构的公告

2022年11月23日，苏州市虎丘区人民法院作出（2022）苏0505破申22号民事裁定书，裁定受理苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称“中润丽丰”）的破产清算申请；同日，作出（2022）苏0505破申22号决定书，指定江苏新天伦律师事务所担任中润丽丰管理人（以下简称“管理人”）。

为有效盘活中润丽丰开发建设的丽丰时代商业广场项目，最大程度发挥本项目的商业价值，实现中润丽丰资产价值依照《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规规定，管理人现通过公开招募的方式，择优选聘商业运营管理托管机构。

一、招募须知

1. 本次招募遵循“公开、公平、公正”原则，以公开遴选的方式择优选聘，接受各方监督。

2. 报名机构应审慎阅读本公告，自行拟定运营管理托管方案，自行承担尽调及运营风险。

3. 本招募公告系根据中润丽丰现有材料所做的综合性陈述，不代表管理人的确认或承诺，其中所列信息仅供参考，具体情况以招募报名后开展的尽职调查及管理人最终确认为准，管理人对本项目具体指标、中润丽丰资产及负债情况等不作精确性保证。

4. 本公告解释权归管理人，管理人有权调整、中止或终止招募程序。

二、债务人概况

（一）基本情况

中润丽丰于2013年12月31日在苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局登记设立，法定代表人为蔡丽萍，注册资本为10000万元人民币，统一社会信用代码为913205050893039715，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为平阳亚润资产管理合伙企业（有限合伙），持股比例为100%，经营范围为房地产开发、经营。房地产中介服务；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

2014年1月9日，中润丽丰受让位于高新区横塘街道苏福路东、晋安路两侧的土地使用权，用于丽丰时代商业广场项目的开发建设。

（二）委托运营管理的项目情况

1. 项目区位情况

中润丽丰拟委托运营管理的项目为其所开发的丽丰时代商业广场项目。该项目位于苏州市高新区苏福快速路东侧、横塘站地铁口，交通便利。南侧为胥江新著小区、科锐花园，北侧为月星家居商场，东侧为尼盛家居、好易家家居商场。

2. 项目开发情况

项目土地使用权编号为2013-G-97号，宗地总面积71,465.60m²，用途为批发零售用地（批发市场及配套），土地使用权期限为2054年2月12日，建筑容积率不高于1.80，分两地块开发建设，其中：

（1）地块一（或称“二期”“北区”），权证号为苏新国用（2014）第1203193号，使用权面积27,817.80m²，土地性质为不可分割销售，中润丽丰公司曾申请变更为可分割销售，并按照可分割销售现行了施工设计、桩基施工等，但截至破产清算受理日，二期土地性质变更申请未获批准，债务人也未取得建设工程规划许可证、施工许可证等证照，该地块目前处于停止施工及闲置状态。

（2）地块二（或称“一期”“南区”），权证号为苏新国用（2014）第1203192号，使用权面积43,647.80m²。中润丽丰公司在该地块上开发建设了 “丽丰时代商业广场1幢”，项目于2014年11月10日开工建设，2019年10月29日竣工验收备案。项目总建筑面积140,752.20m²，其中：地上商业76,237.67 m²，地下商业16,012.09 m²，非机动车库1,829.72 m²，防空地下室13,004.03 m²，地下汽车库28,800.16 m²，其他4,868.53 m²。

一期丽丰时代商业广场1幢项目为本次委托管理机构招募范围，已完成竣工验收备案，但房产内部为毛坯状态，未进行公共区域装修，暂未投入使用。

项目开发具体情况以意向机构自行踏勘为准。

3. 房产销售情况

一期丽丰时代商业广场1幢项目共计开发房屋套数3496套，地上建筑面积76,237.67 m²，其中，不可售物业用房20套（586.02 m²），已对外销售无争议房屋2569套（50,818.29 m²），未对外销售或已解除销售合同的房屋444套（14,323.51 m²），有争议房屋463套。共涉及购房人1973人。

三、合作方式

运营管理人需对丽丰时代商业广场1幢项目整体商铺及公共设施进行统一运营管理。申报机构需自行拟定运营管理方案，对丽丰时代商业广场1幢项目整体商业进行统一规划、招商、租赁、推广及经营管理。

四、运营管理范围及要求

（一）商业规划，包括但不限于：负责项目整体商业定位研究，结合区域消费特征确定项目主题与客群方向，优化商业业态布局，制定各楼层业态配比及品牌组合策略，设计合理动线方案以提升商业空间使用效率。

（二）招商管理，包括但不限于：开展市场调研并分析竞品项目，制定差异化招商策略，完成品牌落位规划。编制招商手册、租赁政策文件及标准化合同文本，对接意向品牌商户并完成商务谈判及租赁合同签订，监督商户装修进度直至开业。

（三）运营管理，包括但不限于：实施商户全周期管理，包括制定进退场标准流程、品牌分级管理以及经营异常预警机制。严格执行租费收缴工作，维护租赁合同电子台账并实时更新租约状态。日常运营中需开展巡场检查，监督商铺陈列、卫生及安全状况，处理顾客投诉，同时管理广告位、活动场地等公共空间出租事宜。

（四）市场推广，包括但不限于：制定推广计划及预算，策划执行节假日主题活动，运营维护项目自媒体平台，包括公众号、短视频账号等。负责商场形象提升工作，如导视系统设计安装、美陈装置布置，并联合商户开展促销活动以带动客流量增长。

（五）负责本项目信息化管理工作，包括但不限于商业管理信息系统应用、维护、升级。

（六）物业管理方案，包括但不限于：全面负责设施设备维护工作，包括电梯、空调、消防系统的定期检修；统筹保洁、绿化、消杀等环境服务工作；制定消防应急预案并组织演练，妥善处理各类突发事件等。如申报机构选择自行负责物业管理，则不得向业主收取物业管理费用；如申报机构拟委托第三方物业公司管理，则相应物业管理费用需由申报机构承诺负担。

（七）业主租金结算管理：建立完整的产权业主管理台账，核实每位业主销售合同约定的租金分成比例。按月/季度代收商户租金，严格按照合同约定比例向业主分配结算款项。

（八）其他要求：

1. 为达到使用条件，需报名机构完成丽丰时代商业广场1幢公共区域装修并承担相应费用。

2. 如因报名机构拟投入经营业态需要对本项目进行装修改造而应进行二次验收的，由报名机构自行完成相应验收工作。

五、报名条件及流程

（一）资格条件

1. 依法设立并有效存续的企业法人或非法人组织，近三年财务状况良好、近三年无重大违法行为且未被列入失信被执行人名单，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉。

2. 具有购物中心、百货商场、文旅商业街区、邻里中心或类似商业管理运营项目经验，有稳定工作团队，有服务于上述类型商业地产项目破产清算或重整案件经验的，优先考虑（须在方案中注明）。

3. 提供合理、可行、公平共赢的委托管理方案，合作模式不设限。

4. 具有充足的资金实力，能够在签约达到相应比例后预付首期年租金，在项目前期经营收益不足时对物业能耗等日常运营管理成本作出垫付等保障性承诺，以及对项目净收益以及增长率作出保障性承诺的，优先考虑。

（二）报名材料

1. 申报机构基本情况，包括申报机构成立时间、规模、营业执照、法定代表人身份证明文件等；

2. 申报机构同类型项目成功运营案例证明材料等；

3. 承诺书，载明意向申报机构近三年没有重大违法、违规行为，未被限制高消费或者列入失信被执行人名单，资金来源合法合规；

4. 项目对接人及其联系方式；

5. 保密承诺函（详见附件）；

6. 其他用于证明符合报名资格条件的材料；

7. 联合体报名须提交联合报名合作协议书，各联合体成员须同时提交上述1-6项报名材料。

（三）报名流程

请意向申报机构在2025年8月8日17时前，以纸质件寄送的方式（以邮件签收时间为准，晚于该时间的将丧失参选资格）向管理人联系人递交报名相关材料，加盖意向申报机构公章，并由其法定代表人或者负责人签章。

文件递交方式及地址：邮寄至管理人办公室（地址：苏州工业园区苏桐路37号二号楼514室）,联系人：刘律师；电话：13402610627）。

意向申报机构提交保密承诺函后，方可开展项目尽职调查工作，需要管理人配合的可以提出相关合理要求，意向申报机构应当自尽职调查结束后及时制作针对本项目的商业运营管理方案。

（四）方案要求

意向申报机构应于2025年8月8日17时前向管理人提交商业运营管理方案，方案应当包括以下核心内容：

1. 项目商业定位、规划及运营管理模式：包括商业业态布局、招商策略、日常运营管理机制以及与之配套的物业管理体系，需明确物业管理模式（自主管理或委托第三方），并承诺负担相应费用。

2. 项目装修改造方案：申报机构应当提交项目装修方案，承诺承担装修费用。如申报机构认为需要进行改造、修缮的，应在向管理人提交的商管运营方案中明确改造、修缮的必要性，并明确承诺负担该部分改造费用并自行完成相应二次验收工作。

3. 预期收益测算：申报机构应对预期经营收入（列明收入项）和经营成本（列明成本项）进行10年测算。如申报机构承诺保底租金收益，须在方案中单独列明具体金额、计算依据及履约保障措施；如申报机构承诺预付部分租金收益的，请明确支付时间、金额及支付方式。保底租金及预付租金的承诺将作为重要评审因素。

4. 服务周期：申报机构应明确其提供的服务周期，包括合同期限、续约条件以及在合同到期后是否有优先续约的权利等。

5. 商管服务费用计取模式：申报机构应明确报价，包括但不限于商管运营报酬收取金额、收取节点、收取方式等。

★申报机构应对其所提供的证明材料来源的合法性、真实性负责。

六、报名机构的评选

1. 如仅有一家机构报名并提交商业运营管理方案的，管理人将与报名机构就商业运营管理方案进行磋商，并根据磋商结果决定是否确定报名机构为商业管理托管服务机构。

2. 如有多家机构报名并交商业运营管理方案的，管理人在人民法院、人民政府、债权人的监督下，有权综合商业运营管理项目经验、方案、佣金、实施履行能力、运管效果预期等因素进行评判，确认合作模式后确定本次商业管理托管服务机构。

七、其他说明

1. 通过上述程序确定商业管理托管服务机构后，相应机构需自行与业主签订委托租赁协议（管理人将予以配合和协助），在签约业主人数和面积达到《中华人民共和国民法典》所规定的比例后，才能正式成为丽丰时代广场的商业管理服务机构，入场装修、经营管理等。

2.管理人披露的丽丰时代商业广场1幢项目相关情况不作为对意向申报机构的任何承诺和保证，申报机构应独立判断、理解以进行决策。

3. 上述各项事宜的实施时间和内容，如有变动，以管理人公告或书面通知为准，管理人有权决定继续、中止或终止本项目商业运营管理托管机构的招募程序。

4. 意向申报机构应遵循保密义务，对管理人提供的丽丰时代商业广场1幢项目信息、数据、资料等，除进行内部投资分析和制定服务方案等，不得另作他用，更不得泄露给任何第三方，否则管理人有权取消其参与商业运营管理托管机构的遴选资格并要求其赔偿损失。

5. 意向申报机构参与本次招募所产生的一切费用应自行承担。

6. 管理人有权视情况决定延长报名期限。

特此公告。

苏州中润丽丰置业有限公司管理人

2025年7月24日

管理人联系方式：

联系人：母律师；联系电话：17372563033；地址：苏州工业园区苏桐路37号2号楼510室；邮箱：guanliren_xtl@163.com。

如有任何疑问，请及时联系管理人。现场及电话接待时间：工作日上午9:30-11:30，下午13:00-16:00。

附：保密承诺函

附件：

保密承诺函

苏州中润丽丰置业有限公司管理人：

鉴于苏州市虎丘区人民法院已依法裁定受理苏州中润丽丰置业有限公司破产清算案，根据《苏州中润丽丰置业有限公司破产清算案关于公开招募商业运营管理托管机构的公告》，我单位报名参与招募和遴选，为此，我单位承诺对在此过程中知悉的所有情况予以保密。否则造成的损失和后果由我单位承担。

            公司（盖章）：               

法定代表人或负责人（签章）：               

2025年  月  日