光泽县金福圣房地产开发有限公司

第三次债权人会议决议

南平市中级人民法院根据李建龄的申请，于2020年12月9日裁定受理光泽县金福圣房地产开发有限公司（以下简称“金福圣房地产公司”）破产清算一案并指定光泽县人民法院审理。光泽县人民法院于2021年5月6日作出（2021）闽0723破1号决定书，指定福建博雅德弘清算事务有限公司担任光泽县金福圣房地产开发有限公司管理人。

根据《破产法》的相关规定，对已通过房屋交付办证（包括正在办证），以物清偿的方式实现债权权益的170位购房债权人，因其债权权益已全部实现，管理人不再通知参加本次债权人会议。同时，对暂缓确认的债权人（主要为2号楼相关债权），根据案件的实际情况，管理人未向法院申请临时表决权。

根据上述原则，本次债权人会议共有94位债权人（多位自然债权人共同申报一笔债权仅作为1位债权人），代表表决权债权总金额为人民币82,117,506.29元。

金福圣房地产公司第三次债权人会议于2025年12月16日 15:30 在光泽县人民法院第一法庭召开，本次债权人会议以现场会议的方式召开，不设线上会议。管理人于2025年11月26日在“全国企业破产重整案件信息网”（http://pccz.court.gov.cn）发布会议公告，并通过EMS快递、微信、短信及电话等方式将通知全体债权人。

根据管理人统计，本次债权人会议共有58位债权人参加会议，代表债权金额为人民币66,544,700.77元，占表决权债权总金额的81.04%，本次债权人会议召开符合《破产法》的相关规定。

会中，管理人在债权人代表李建龄、邱寿生的监督下对全部表决票进行现场唱票并统计。经管理人统计，现场共回收表决票46份，对管理人提交表决的《债务人财产变价方案》，持同意意见的债权人共37位，占总参会人数58位的63.793%，代表同意债权金额为人民币48,337,985.28元，占总债权额82,117,506.29元的58.864%。同意人数及同意债权额均超过法定的50%，《债务人财产变价方案》经第三次债权人会议表决通过。

根据《中华人民共和国企业破产法》第六十四条之规定，本次债权人会议形成如下决议：

表决通过《债务人财产变价方案》。

债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议决议作出之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议重新作出决议。

债权人会议的决议，对全体债权人均有约束力。

特此公告。

附件：《债务人财产变价方案》

光泽县金福圣房地产开发有限公司管理人

2025年12月17日

附件：

债务人财产变价方案

管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、第六十一条、第一百一十一条的规定，管理人拟订本《债务人财产变价方案》，提交债权人会议讨论。

对光泽县金福圣房地产开发有限公司公司现有的财产情况，管理人在第一次债权人会议的《财产状况调查报告》及第二次债权人会议的《财产状况补充调查报告》中已进行详细的阐述。为确实保障全体债权人的利益，有效推进金福圣地产公司破产清算案的进程，管理人在政府专班及法院的指导和支持下，根据债务人财产调查情况，针对债务人财产的特性及可变现情况，以“公平、公开、公正”为基础，根据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律规定，制定本债务人财产的处置变价方案，具体如下：

一、待处置债务人财产的范围

本变价方案需变价的债务人财产，包括破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，包括经法定程序最终确认为债务人的财产。

因债权人涉及的各楼栋资产，存在五证主体不一致的情形，权属存在争议。管理人将在政府专班及法院的指导和监督下，根据案件审理的需要，分批次按本《债务人财产变价》方案进行评估变现。

其中，拟进行评估变现的第一批债务人财产包括：

1.确定为债务人财产且不存在权属争议的AB栋中具备交付办证的房产及可交付使用但不可办证的地下车位使用权。

2.根据“房地一体化”处置原则拟一并处置的4号楼在建工程及对应的土地使用权证。

3.经法定程序确认为购房优先债权后，拟以房清偿（交付并办证）的不动产相应购房尾款。

二、拟第一批进行变现财产的评估情况

根据福建建科房地产资产评估有限公司于2025年9月8日出具的闽建科评报字（2025）第 5029 号《资产评估报告》（摘要详见手册附件），拟第一批变现的债务人财产评估结论如下：

“光泽县金福圣房地产开发有限公司管理人拟实施破产清算涉及的光泽县金福圣房地产开发有限公司的光泽县金福小区 A、B 栋 8 套住宅、16 个地下车位（不可办证）及闽北物流商贸城 4#楼在建工程于 2025 年 08 月 20 日的市场价值为人民币柒仟伍佰肆拾柒万壹仟柒佰元整（RMB7547.17 万元），其中：

1.闽北物流商贸城 4#楼整体市场价值为7267.61万元。其中，土地使用权价值为 1045.81万元，李建龄施工项目价值在闽北物流商贸城 4#楼整体价值6221.8万元中所占的比例为15.82%；

2.光泽县金福小区 A、B 栋 8 套住宅（面积649.98）市场价值为252.52万元；

3.16 个地下车位（不可办证）市场价值为27.04万元（1.69万元/个） 。

详见下表：

三、债务人财产的变价原则

（一）依法变价，坚持公开、公平、公正原则。

管理人在对债务人财产作变价处理时，将严格按照债权人会议通过的《债务人财产变价方案》公开、公平、公正进行变价，同时接受法院、债权人全程监督。

（二）财产价值最大化，兼顾效率。

管理人将充分考虑债务人企业的特殊性，结合债务人财产实际状况及市场行情，及时将债务人财产进行变价，力争财产价值最大化的同时兼顾处置效率。

四、债务人财产的变价方案

考虑债务人财产的特殊性，结合债务人财产实际状况及市场行情，为使财产价值最大化，并兼顾效率，管理人将根据债务人财产的资产情况，分类别进行处置。对具备办证交付条件的AB栋资产按套（房产）及按个（车位）分别挂拍拍卖，对不具备办证交付条件的债务人财产根据“房地一体”处置的原则按楼栋整体处置变现。

对固定资产及实物资产进行评估后按评估价或按备案价进行公开拍卖。对于公开拍卖的资产，管理人将选择淘宝网阿里拍卖破产强清平台（网址：susong.taobao.com）公开拍卖。

各类型资产具体变价处置方案如下：

（一）AB栋无争议房产的变价方式

针对经法定程序确认为债务人财产的AB栋房产，在确认相关房产不存在权属争议后，管理人将在完成评估及向债权人公示后，根据市场评估价格进行公开拍卖。对后续经法定程序收回可变现归属债务人的AB栋房产，管理人将不再评估，以该房产的备案价为市场评估价进行公开拍卖。具体拍卖变价方案如下：

1.第一拍起拍价格为市场评估价或政府备案价，拍卖展示期为10天或以上。

2.流拍后第二拍起拍价为一拍流拍价的70%，拍卖展示期为5天或以上。

3.流拍后第三拍起拍价为二拍流拍价的80%，拍卖展示期为5天或以上。

4.三拍流拍后转入变卖处置程序，管理人将在政府专班及法院的指导和监督下，适时启动资产变卖程序。

5.因拍卖标的过户办证产生的税费，买卖双方按相关规定各自承担。

（二）AB栋地下车位的变价方式

针对债务人的地下车位资产，因原规划车位及现场画线交付车位存在不一致，导致部分车位存在重复交付的情形。管理人将和重复交付车位的债权人进行协商，并由其优先在剩余车位中优先选择并调整交付车位，在处理车位权属纠纷后（存在车位被占用情形），对具备交付条件的车位，按评估市场价进行公开拍卖，具体拍卖变价方案如下：

1.第一拍起拍价格为市场评估价，拍卖展示期为10天或以上。

2.流拍后第二拍起拍价为一拍流拍价的70%，拍卖展示期为5天或以上。

3.流拍后第三拍起拍价为二拍流拍价的80%，拍卖展示期为5天或以上。

4.三拍流拍后转入变卖处置程序，管理人将在政府专班及法院的指导和监督下，适时启动资产变卖程序。

5.管理人仅移交车位使用权，无法办理车位产权证；拍卖标的可能存在欠缴的各项税费，包括但不限于物业管理费等，均由买受人自行承担。

（三）整栋在建工程资产的变价方式

根据政府专班及法院的指导意见，管理人将根据“房地一体处置”的原则，对债务人不具备办证交付条件的整栋在建工程，按整体拍卖的方式进行变价。因和债务人关联的整栋资产均存在一定程度的房地不一致情形，管理人将在拍卖环节披露拍卖楼栋存在的已知瑕疵，包括存在五证不一致、网签销售及原商贸公司股东分房等情形。

管理人将根据公开遴选的评估机构出具的市场评估价值，在政府专班及法院的指导下，在条件具备时以整栋按现状进行公开拍卖。拍卖标的的过户、五证的变更、占用清场及存在的网签解除均由买受人自行负责，管理人给予协助。管理人仅移交调查获得现有相关资料，其余缺失的资料由买受人根据现有政策自行补全。法院及管理人对拍卖标的存在的已知及未知的任何瑕疵均不承担任何责任。具体拍卖方案如下：

1.第一拍起拍价格为市场评估价，拍卖展示期为10天或以上。

2.流拍后第二拍起拍价为一拍流拍价的70%，拍卖展示期为5天或以上。

3.流拍后第三拍起拍价为二拍流拍价的80%，拍卖展示期为5天或以上。

4.三拍流拍后转入变卖处置程序，管理人将在政府专班及法院的指导和监督下，适时启动资产变卖程序。

（四）购房尾款及其他可能的应收账款

对债务人经法定程序确定应收账款类权益，管理人将按下述方式进行变价处置：

1.购房优先债权对应的购房尾款：对经法定程序裁定确认的无异议并拟交付房产清偿的购房优先债权的购房尾款，管理人将按合同约定收取剩余购房尾款及面积差后，以办证交付的方式清偿。对债权人拒不按合同支付购房尾款的，管理人将依法起诉，乃至主张解除购房合同并收回对应房产后公开处置，对应债权按法定程序进行货币化清偿。

2.其他可能存在的应收账款：对经法定程序确认归属债务人财产的其他类型应收账款，管理人将依法催收；对经三次催收无果的，管理人将依法发起诉讼。

如存在管理人未发现的其他类型归属债务人的财产，管理人将制定《债务人财产变价补充方案》并提交债权人会议表决。

五、拍卖相关事项

1.拍卖费用：委托拍卖所产生的服务费作为破产费用随时清偿，该部分费用将从拍卖成交款中直接扣除。如通过网络拍卖无法变价，而采取其他方式处置的，因此产生的财产变价处置费用将列入破产费用一并计算。

2.拍卖平台：阿里司法拍卖平台。

3.拍卖规则：公开竞价拍卖，价高者得。

六、特别说明

1.本方案系管理人根据目前掌握的债务人资产现状作出，后续工作中若发现有新的资产需要变价的，则参照本方案执行，新的资产价值采用评估或本方案约定的方式确定。

2.若管理人发现债务人其他类型的债务人财产或需采用新的处置方式进行变价，管理人将制定新的财产变价补充方案并提交债权人会议表决。

3.优先购买权说明：根据相关法律法规，本案目前无优先购买权人；如有主张优先购买权人，应在第一拍拍卖截止前10天向管理人书面主张。

上述是管理人对光泽县金福圣房地产开发有限公司债务人财产所实施的财产变价方案，现提请债权人会议审议表决通过。

本方案经债权人会议表决通过后生效，对全体债权人具有约束力。

专此报告。

光泽县金福圣房地产开发有限公司管理人

2025年12月16日