张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司

财产分配实施方案

张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司全体债权人：

《张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司财产分配方案》（以下简称《财产分配方案》）已于2025年9月15日第一次债权人会议表决通过。本次财产分配实施方案系根据财产分配方案制定，具体如下:

一、可供分配的财产总额

管理人目前掌握和预计可以掌握的财产共计5,334,818.31元，包括：

备注：管理人通过京东拍卖平台对接管到的234个地下汽车位进行了拍卖。拍卖公告发布后，部分业主对管理人拍卖的10个地下汽车位（张家港市凤凰镇凤鸣水岸花苑地下车库二幢C278、C271、C268、C264、C262、C260、C206、C151、C122、C121）提出所有权异议，认为在佳兆业公司破产受理前他们已通过正常销售程序购买了车位、完成纳税并取得了过户文件，只是怠于办理过户手续。经核查，管理人接管地下汽车位后查询不动产登记状态时，涉及所有权异议的10个地下汽车位车位状态登记为“正常”，未被查封。拍卖过程中，涉及所有权异议的10个车位已被过户登记在实际产权人名下，故管理人实际接管并拍卖的地下汽车位224个。经过两次拍卖，38个地下汽车位成交，186个地下汽车位流拍。根据佳兆业公司第一次债权人会议通过的《财产变价方案》，管理人根据变价方案拍卖特定财产，如第二次拍卖仍流拍的，管理人将不再进行第三次拍卖，直接进行实物分配。管理人将把两次拍卖流拍的186个地下汽车位进行实物分配，实物分配清偿金额为：市场评估价789.89万元*70%*80%=442.3384万元，实物分配所产生的增值税、附加税、印花税、契税等由不动产受让方承担。

二、 参加财产分配的债权情况

2025年10月22日，张家港市人民法院根据管理人的申请裁定确认了中建一局集团第一建筑有限公司等20家债权人的债权，总金额为72,546,016.84元。

一债会后，债权人苏州市同佳房地产开发有限公司补充申报普通债权债权3,644,375.54元，管理人审查确认债权总金额为3,182,406.44元，为普通债权。管理人已将上述债权补充申报情况提交非现场债权人会议审核，异议期内管理人尚未收到债权人的债权异议。

故参加本次财产分配的债权，包括张家港市人民法院（2025）苏 0582破15-1号民事裁定书确定的无争议债权和苏州市同佳房地产开发有限公司的债权3,182,406.44元。

本分配实施方案确定后补充申报的债权人，无权参加本次破产财产分配，不列入参与债权分配和债权预留的范围。在追加分配之前申报并确认的，有权与本次分配未清偿部分一并参与追加分配。

三、共益债务、破产费用和本案预留费用情况

（一）共益债务

根据《企业破产法》第四十二条规定，人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（2）债务人财产受无因管理所产生的债务；（3）因债务人不当得利所产生的债务；（4）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（5）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（6）债务人财产致人损害所产生的债务。截止2025年11月17日，本案暂未发生共益债务。

（二）破产费用

《企业破产法》第四十一条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：（一）破产案件的诉讼费用；（二）管理、变价和分配债务人财产的费用；（三）管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。”

截至2025年11月17日本案支出破产费用658,586.00元，具体如下：

1、破产案件的诉讼费用

截至2025年11月17日，可分配的破产财产总额5,334,818.31元，根据《诉讼费用缴纳办法》计算本案诉讼费减半收取24,572.00元。本次破产财产分配后如有其他可供分配的财产，按可分配财产总额重新计算诉讼费。

2、管理人执行职务的费用

截至2025年11月17日，管理人执行职务的费用154,014.00元，具体如下：

3、管理人报酬

截至2025年11月17日，本案破产人最终清偿的财产总额5,334,818.31元，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》第八条之规定，管理人报酬根据债务人最终清偿的财产价值总额，在以下比例限制范围内分段确定：（1）不超过一百万元（含本数，下同）的，按12%以下确定；（2）超过一百万元至五百万元的部分，按10%以下确定； （3）超过五百万元至一千万元的部分，按8%以下确定；（4）超过一千万元至五千万元的部分，按6%以下确定:（5）超过五千万元至一亿元的部分，按3%以下确定；（6）超过一亿元至五亿元的部分，按1%以下确定；（7）超过五亿元的部分，按0.5%以下确定。本案管理人报酬暂以人民币5,156,232.31 元为基数【破产财产总额5,334,818.31元—管理人报酬以外的破产费用（诉讼费24,572.00+执行职务费用154,014,00 元）】计算，管理人报酬为：1000000*0.12+4000000*0.1+156232*0.08=532,498.56 元。管理人同意让渡管理人报酬52,498.56元，实际收取管理人报酬480,000.00元。

后续新增破产财产或预留破产费用有剩余款需要进行分配的，管理人报酬根据破产财产总额重新计算。

管理人收取管理人报酬时间为财产分配之前一次性收取。 

四、本次可供分配的财产

截至2025年11月17日，债务人可供清偿的破产财产总额为人民币5,334,818.31元，扣除管理人已经发生的破产费用，本次可供债权人分配的财产总额为: 破产财产总额5,334,818.31元-破产费用658,586.00元=  4,676,232.31 元。

五、财产分配的顺序

按照企业破产法的规定和债权人会议通过的《财产分配方案》，债务人财产按照以下顺序依次分配：

（一）建设工程优先债权

1.《企业破产法》第一百零九条规定,“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”，《财产分配方案》规定,“管理人根据变价方案拍卖特定财产，如第二次拍卖仍流拍的，管理人将不再进行第三次拍卖，直接进行实物分配”。本案管理人接管到的债务人财产中除小部分现金外，其他财产均是建设工程优先债权人享有优先受偿权的特定财产，本案破产清算工作主要是围绕对上述特定财产的管理、维护、变现、交付等进行，故管理人为推进破产程序支出的上述破产费用（包括破产案件的诉讼费用、管理人执行职务费用、管理人报酬）和共益债务，在管理人接管的现金财产不足以清偿时，从上述特定财产变现的价款中优先清偿，若特定财产变现的价款中不足以清偿时，由建设工程优先债权人在特定财产实物分配清偿债权范围内清偿。

目前，管理人接管到的地下汽车位均为中建一局集团第一建筑有限公司享有建设工程优先债权的特定财产，故本案可供分配的财产4,676,232.31 元（包括货币分配财产252,848.31元，实物分配财产4,423,384.00元）全部分配给中建一局集团第一建筑有限公司。实物分配所产生的增值税、附加税、印花税、契税等由中建一局集团第一建筑有限公司承担。

2.《企业破产法》第一百一十条规定“享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权”，根据生效法律文书，欣叶安康科技股份有限公司在其施工完成的工程（门窗供货及施工）折价或拍卖的价款范围内享有优先受偿权，管理人未接管到欣叶安康科技股份有限公司享有建设工程优先债权的特定财产，故欣叶安康科技股份有限公司的债权作为普通债权参加分配。

（二）优先清偿破产费用和共益债务

根据企业破产法第四十三条规定，破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。

 （三）根据企业破产法第一百一十三条规定，在优先清偿破产费用和共益债务后，破产财产依照下列顺序清偿：

1. 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

2. 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

3. 普通破产债权。

4、劣后债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

六、本案各类债权的清偿顺序和比例

第一顺位：建设工程优先债权，中建一局集团第一建筑有限公司享有建设工程优先债权金额52,421,546.78元，本次分配金额4,676,232.31 元，清偿比例约为8.92 %。

第二顺位：职工债权，本案无职工债权，职工债权0元；

第三顺位：税收债权，本案无税务机构申报税收债权，税收债权0元；

第四顺位：普通债权，债权金额23,306,776.5元（含欣叶安康科技股份有限公司未清偿的建设工程优先债权334828.93元，苏州市同佳房地产开发有限公司债权3,182,406.44元），本次分配金额0元，清偿比例为0。

第五顺位：劣后债权，债权金额100元，本次分配金额0元，清偿比例为0。

具体分配金额和分配比例详见《张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司财产分配表》。《张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司财产分配表》将在全国企业破产重整案件信息网上公示，债权人如有异议，请在公示后5日内提出，债权人的异议将由管理人进行审查，经管理人审查认为认为异议成立的，管理人将对《财产分配实施方案》进行修正，经公示无异议或者异议不成立的，管理人将根据分配表进行破产财产分配。

  张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司管理人

2025年11月17日