南通现代国际商贸城开发有限公司
对购房户申请的审查报告

（2024）现代管字第49号

各位债权人、债务人：

南通现代国际商贸城开发有限公司（以下简称现代公司）破产案，三户购房人主张购买了现代公司银海苑的相关房产，向管理人申请协助其办理不动产权登记。现管理人将该三户的审查情况作如下审查报告，提请全体债权人、债务人核查。

1、袁亮、刘翠萍，申请“要求拿正式发票，领房产证”，主张：2020年4月21日，其与现代公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买银海苑7幢704室房屋、房屋面积97.94平方米、购房款共80.1万元人民币，其已支付全款（2020年4月21日银行转账24.1万元整，同年4月27日通过银行房贷支付56万元）。

提供的证据为：①商品房买卖合同（预售）；②现代公司开具的增值税专用发票（内容为房地产项目预收款，金额24.1万元，备注“7-704与刘翠萍共同，合同总价80.1万元，首付24.1万元，尚欠56万元整”）；③南通农村商业银行个人结算业务申请书（付款人袁亮，收款人现代公司，金额56万元）；④不动产权首次登记证明单（权利人：现代公司，房屋面积97.94㎡，房屋用途：住宅）。

管理人经查，银海苑7幢704室的房屋用途为住宅，袁亮、刘翠萍向现代公司购买该房屋，已支付了全部购房款，并已办理了交房手续，其目前仅因无购房正式发票而无法领取不动产权证书。现代公司在破产前已开具了该房的正式发票，但目前仅有该发票的记账联，未发现有发票联留存。

管理人初审认为，购房人与现代公司的购房关系合法有效，其已支付了全部房款并已办理交房，现代公司也已开具了正式购房发票；现购房人主张房屋交付请求权（协助办理不动产权过户登记），根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定应当予以支持，且该请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。综上，管理人将协助袁亮、刘翠萍办理银海苑7幢704室的不动产权过户登记。

2、王德华、保桂兰，申请“协助办理房产证，给我们开正式发票”，主张：2020年4月27日，其向现代公司购买银海苑4幢203室房屋、房屋面积119.82平方米、购房款共91万元人民币，其已支付全款（银行转账）。

提供的证据为：①商品房买卖合同（预售）第1-3、13页；②现代公司开具的增值税专用发票（内容为房地产项目预收款，金额91万元，备注“银海苑4-203与保桂兰共同”）；③不动产权首次登记证明单（权利人：现代公司，房屋面积119.82㎡，房屋用途：住宅）。

管理人经查，银海苑4幢203室的房屋用途为住宅，王德华、保桂兰向现代公司购买该房屋，已支付了全部购房款，并已办理了交房手续，其目前仅因无购房正式发票而无法领取不动产权证书。现代公司在破产前已开具了该房的正式发票，但目前仅有该发票的记账联，未发现有发票联留存。

管理人初审认为，购房人与现代公司的购房关系合法有效，其已支付了全部房款并已办理交房，现代公司也已开具了正式购房发票；现购房人主张房屋交付请求权（协助办理不动产权过户登记），根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定应当予以支持，且该请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。综上，管理人将协助王德华、保桂兰办理银海苑4幢203室的不动产权过户登记。

3、王卫祥、张美芳，申请“1、请求交付银海路88号185幢408、409室的不动产并协助办理权属登记手续；2、如无法交付则退还房款，请求确认债权金额60万元享有优先受偿权。”，主张：2020年11月26日，其与现代公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买通州湾示范区银海路88号银海苑185幢401室、房屋面积103.53平方米、购房款共60万元人民币；后因项目方案设计调整，房屋由商业办公性质改为商业公寓性质，原401室变为408、409室；2022年3月22日，其与现代公司重新签订两份关于408、409室《商品房买卖合同（预售(2019版）》。

提供的证据为：①商品房买卖合同（预售）；②民事判决书、执行裁定书、民事裁定书各一份；③不动产权属登记信息查询结果证明四份（在南通市崇川区、开发区、通州湾示范区、苏锡通科技产业园区、通州区国有土地范围内的不动产电子登记簿，王卫祥、张美芳名下无不动产登记记录，查询日期2024年5月14日）。

管理人经查，银海路88号185幢408、409室的土地、房屋用途为商业，房地产开发项目方案设计为商业公寓性质，王卫祥、张美芳向现代公司购买该房屋（原购买401室，因设计调整变更购买408、409，购房面积和价格无变更），已支付了全部购房款。2023年现代公司通知交房，但其未收房（未办理交房手续）；其目前因房屋被查封，且无购房正式发票、不动产权首次登记证明单而无法领取不动产权证书。现代公司在破产前已开具了该房的正式发票，但目前仅有该发票的记账联，未发现有发票联留存。至2024年5月14日该购房人在本地国有土地范围内无房产。

该房处于法院查封状态，该购房人向法院提起执行异议要求解除查封，法院经审理认为该购房人未合法占有该不动产、房屋性质为商业公寓并非住宅、其未证明名下无其他用于居住的房屋，其要求解除查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，故裁定驳回其异议请求。

管理人初审认为，银海路88号185幢408、409室的土地、房屋用途虽为商业，但开发设计为商业公寓性质，具有居住功能，且购房人举证证明在本地国有土地范围内无住房；购房人与现代公司的购房关系合法有效，其已支付了全部房款，虽未办理交房手续但房屋已具备交付条件，且现代公司已开具了正式购房发票；现购房人主张房屋交付请求权（协助办理不动产权过户登记）可参照前述两户购房人的审查予以支持。综上，管理人将协助王卫祥、张美芳办理银海路88号185幢408、409室的不动产权过户登记。

现管理人将该三户的审查结论提请全体债权人、债务人核查，如债权人、债务人有异议，请在收到本报告之日起五日内向管理人提交书面异议（应当说明理由和法律依据，并提交相关证据材料）。未向管理人提出书面异议，或者在向管理人提出书面异议后五日内未收到异议答复，或者对管理人的答复仍有异议的，应当在收到本报告之日起十五日内依法向南通通州湾江海联动开发区人民法院提起诉讼。

南通现代国际商贸城开发有限公司管理人

二〇二五年十二月二十三日

抄报：南通通州湾江海联动开发区人民法院