常熟世宝房地产开发有限公司破产清算案

破产财产分配实施细则

根据《中华人民共和国企业破产法》相关法律和司法解释的规定，结合常熟世宝房地产开发有限公司（以下简称“世宝公司”或“债务人”）债权人会议于2025年12月1日依法表决通过的《常熟世宝房地产开发有限公司破产财产分配方案》，以及本案债权核查确认结果、财产变价处置实际情况，管理人特制定本《破产财产分配实施细则》，供全体债权人审阅，作为本次破产财产分配的执行依据。

为贯彻落实保障农民工合法权益的司法政策，维护社会公平正义与和谐稳定，依据《企业破产法》立法精神及相关司法解释，管理人制定本分配实施细则，本次破产财产分配仅针对建设工程价款优先债权进行清偿。税款债权、普通债权、劣后债权的分配，待追收应收款诉讼终结、财产状况最终确定后，由管理人另行制定分配细则提请债权人会议审议。

一、可供分配的破产财产

（一）债务人财产明细

（二）建设工程价款优先权

上海外高桥地质工程有限公司、南京市消防工程有限公司常熟第一分公司、浙江中钦建设有限公司、上海德意达门窗有限公司、苏州市政园林工程集团有限公司、常熟古建园林股份有限公司等6家债权人，就其施工的工程在变价款范围内享有优先受偿权。前述6家债权人在施工过程投入的材料和劳动力已经物化到了涉案观溪和园项目整个建筑物中，与建筑物不可分割。

案涉观溪和园项目中属于债务人破产财产的15幢1203室不动产、527个非人防车位的拍卖款合计3,749,944元，6家建设工程价款优先债权人对该部分享有优先受偿权。

因该部分财产变价款不足以覆盖优先债权，且其他财产变价金额有限，同时依据《企业破产法》第一百一十三条关于破产费用和共益债务优先于其他债权受偿的规定，结合公平原则以及“谁受益谁付费”原则，6家优先权人应在其优先受偿的财产变价范围内，承担因财产变价产生的税费、共益债务等专属性费用，分摊相应的破产费用，并最终以工程款的结算金额占比计算各自的分配比例、金额。

具体分摊、分配规则及明细详见本实施细则第三部分破产费用、共益债务及第四部分建设工程价款优先权的具体分配。

（三）对特定财产享有的担保权利

本案并无财产设立抵押担保。故不存在《企业破产法》第一百零九条规定的对特定财产享有担保权的债权人。

二、本案破产债权总额

截至2025年12月16日，经管理人审查、债权人会议核查，认定债权总额64,149,666.18元。其中建设工程价款优先权6家，金额为28,905,569.65元；税款债权1家，金额为8,320,987.69元；普通债权41家（含建工优先权人、税款债权人申报的债权被认定为普通债权的部分），金额为21,061,601.84元；劣后债权4家，金额为5,861,507元。另经调查，确认世宝公司无职工债权。管理人已向常熟市人民法院申请确认无争议债权。

三、破产费用、共益债务

（一）破产案件受理费

根据《最高人民法院关于诉讼费用交纳办法》第十四条第（六）项之规定，破产案件依据破产财产总额计算，按照财产案件受理费标准减半交纳，但是，最高不超过30万元。本案中破产财产总金额为4,939,611.88元。故，本案应当缴纳的破产案件受理费为23159元。

（二）管理、变价和分配债务人财产及管理人执行职务的费用

1、截至2025年12月16日，管理人因履职产生的破产费用合计948,627.50元。具体明细如下：

预留费用说明：

1、依据第一次债权人会议表决通过的《追收股东或关联方应收款诉讼方案》，管理人已分别以上海靖喆企业管理有限公司及其股东、上海世茂建设工程有限公司及其一人股东（世茂投資控股有限公司）为被告，各以3000万为诉讼标的向常熟市人民法院提起诉讼，并预付了两案一审诉讼费用403,600元。前述诉讼尚处于审理阶段，后续还可能产生二审案件受理费、保全费等额外支出，故予以预留403,600元。

2、如追收应收账款诉讼胜诉且债务主体未履行的情况下，管理人将向法院申请强制执行。并依据胜诉判决、结合执行情况、账面应收款，继续起诉关联方追收应收款，故还需预留费用，预留的金额以剩余破产财产为限。

2、因财产变价而产生的税费

债务人财产拍卖成交后，管理人依法履行纳税申报义务并开具增值税发票，由此产生财产变价相关税费合计1,852.47元，明细如下：

前述第1、2项费用合计950,479.97元。

（三）共益债务

经管理人核查，观溪和园15幢1203室原购房人仅支付了部分房款55万元，剩余房款未依约结清。该不动产已依法认定为债务人财产。管理人依据《债务人财产变价方案》对该不动产进行变价，在经过两次拍卖后，最终以1,083,396元成交，买受人为原购房人委托的代理人。

原购房人向管理人提交申请，主张其购买该不动产系用于自住，属消费型购房，因资金周转困难无力支付剩余房款，自愿承担该不动产拍卖成交价与原合同约定价款1,547,708元之间的差价损失464,312元。鉴于原购房人已支付房款55万元，根据损失填平原则，其在承担了世宝公司464,312元的损失后，尚有85,688元剩余。考虑到原购房人系消费型购房人，其购买房屋亦用于居住，在其自愿承担世宝公司处置该套房屋产生的差价损失后，剩余款项予以返还并不损害世宝公司和其他债权人利益，且契合《企业破产法》保护消费者生存权的立法宗旨。因此，管理人认为，该笔85,688元可以参照共益债务予以返还。前述事宜已在管理人工作报告中向全体债权人披露，截至目前未收到债权人提出的书面异议。

（四）管理人报酬

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》，管理人报酬按照世宝公司最终清偿的财产价值总额，在以下比例限制范围内分段确定：（1）不超过一百万元（含本数，下同）的，按12%确定；（2）超过一百万元至五百万元的部分，按10%确定；（3）超过五百万元至一千万元的部分，按8%确定；（4）超过一千万元至五千万元的部分，按6%确定：（5）超过五千万元至一亿元的部分，按3%确定；（6）超过一亿元至五亿元的部分，按1%确定；（7）超过五亿元的部分，按0.5%确定。

本案债务人最终清偿的财产价值总额为3,880,284.91元（计算方式为：破产财产总额4,939,611.88元-破产案件受理费23,159元-管理及变价相关费用950,479.97元-共益债务85,688元），以3,880,284.91元为基数计算的管理人报酬为408,028元。

综上，本案破产费用、共益债务合计1,467,354.97元（计算方式为：破产案件受理费23,159元+管理及变价相关费用950,479.97元+共益债务85,688元+管理人报酬408,028元）。

（五）破产费用、共益债务的分摊规则

管理人将债务人财产收入总结分为两类，第一类为可供分配给建工优先权人的建设工程变价款3,749,944元，第二类为除第一种外的其他破产财产收入1,189,667.88元。根据财产的类型，结合公平原则以及“谁受益谁付费”原则承担本案破产费用、共益债务。具体为：

1、专属性费用的承担

（1）税费、共益债务：如前所述，观溪和园15幢1203室不动产、527个非人防车位变价过程中产生的税费1,852.47元，以及15幢1203室不动产相关共益债务85,688元，应优先从该部分财产变价款3,749,944元中扣除，扣除后剩余变价款为3,662,403.53元。

（2）诉讼费用：管理人行使追偿权起诉陈子豪追回的财产、以及起诉关联方追收应收款诉讼能够追回的财产，均应归入世宝公司财产，由全体债权人共同参与分配。根据“谁受益谁付费”原则，起诉陈子豪案件实际支出诉讼费755元，起诉关联方两案已实际支出的403,600元诉讼费以及预留的追收应收款诉讼费403,600元，以上合计807,955元应在其他破产财产收入1,189,667.88元中予以扣除，扣除后剩余381,712.88元。

2、剩余破产费用的分摊

世宝公司破产费用、共益债务合计1,467,354.97元，扣除前述专属性费用后，剩余破产费用为571,859.50元，按两个类别的财产余款占总余款的比例分摊，具体如下：

综上，分摊完破产费用、共益债务后，可供分配给建工优先权人的建设工程变价款剩余3,144,520.25元，其他破产收入剩余327,736.66元。

四、建设工程价款优先权的具体分配

经管理人审查，确认上海外高桥地质工程有限公司建设工程价款优先权852198.73元；南京市消防工程有限公司常熟第一分公司建设工程价款优先权2218970元；浙江中钦建设有限公司建设工程价款优先权16870436.55元；上海德意达门窗有限公司建设工程价款优先权2886197元；苏州市政园林工程集团有限公司建设工程价款优先权2456160.20元；常熟古建园林股份有限公司建设工程价款优先权  3621607.17元。6家债权人在其各自所做工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权（具体金额以破产变价的施工工程所得价款为限）。

同一个建设工程上存在多个建设工程价款优先受偿权的，各优先权人仅对其施工部分的财产变价款享有优先受偿权。因财产变价过程中无法单独核算各施工部分的独立变价金额，管理人依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条之规定，以各债权人结算工程款总额为依据确定分配比例，能够综合考量各施工部分难易程度、债权人垫资风险、投入的劳动力及对建设工程的贡献度，符合公平原则及司法实践惯例。

如前所述，可供分配给建工优先权人的建设工程变价款剩余3,144,520.25元。分配明细如下：

建设工程价款优先权未获清偿的部分，依据《企业破产法》相关规定，将转为普通债权。具体如下：

五、破产财产的具体分配

破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，剩余327,736.66元均予以预留，用作后续可能产生的诉讼费用，故本次已无财产可供分配。税款债权、普通债权、劣后债权的分配，待追收应收款诉讼终结、财产状况最终确定后，由管理人另行制定分配细则提请债权人会议审议。清偿顺位如下：

（一）第一顺位，职工债权

破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。经管理人审查，本案中目前不存在职工债权。破产财产最终分配前如确定存在职工债权的，按本顺位分配。

（二）第二顺位，税款、社保债权

破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。经管理人审查，目前不存在欠付的社会保险费用，税款债权优先权金额为8,320,987.69元，最终以法院裁定的金额为准予以清偿。在破产财产扣除前顺位债权分配款项后如有剩余，以剩余款项优先清偿税款债权。

（三）第三顺位，普通债权

普通债权在本顺序清偿，经管理人审查，金额为21,061,601.84元，在扣除上述顺位债权分配款项后如有剩余，则将以剩余可分配财产总额除以届时已经人民法院裁定确认的普通债权总额（需包含建工优先权未获清偿转为普通债权的部分）的比例来确定清偿比例，并按照该清偿比例对各普通债权人进行分配。

（四）第四顺位，劣后债权

在可供分配的破产财产清偿完毕普通债权以后仍有剩余的，用于清偿劣后债权。截至目前，管理人暂定劣后债权5,861,507元，在本顺位予以清偿。

六、破产财产分配实施办法

（一）分配方式

如债权人对本分配实施细则无异议的，管理人自法院裁定认可分配方案的十五个工作日内，以货币方式将应分配额根据债权人提供的银行账号转账支付。若债权人提供的账户信息有变动的，应于收到本分配实施细则后三日内书面通知管理人。

（二）未受领分配

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十八条之规定，债权人未受领的破产财产分配额，管理人将予以提存。债权人自最后分配公告之日起满二个月仍不领取的，视为放弃受领分配的权利，管理人应将提存的分配额分配给其他债权人。

（三）分配提存

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十九条之规定，破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

（四）补充分配

根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条之规定，在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。

（五）追加分配

在进行分配时，若预留费用及管理人追索到的财产在管理人处理完后续事务后仍有剩余，且可供分配金额大于分配费用的，管理人将追加分配。如果剩余金额低于分配费用的，剩余财产将由管理人缴入常熟市人民法院管理人专项基金。

七、其他说明事项

（一）再次分配

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百二十三条规定，自破产程序依照破产法第四十三条第四款或者第一百二十条的规定终结之日起二年内，发现破产人有可供分配的财产的，债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配。

为简便起见，如进行再次分配，除按实支付破产费用外（其中新增的破产财产对应的管理人报酬按照《管理人报酬方案》确定），由管理人按照破产财产分配方案第三条确定的债权清偿顺序逐一清偿。

（二）公示期

根据《破产财产分配方案》，管理人现将本分配实施细则告知全体债权人，并在最高人民法院全国破产重整信息平台予以公示，公示期为3日。分配实施细则无需进行表决。如在公示期内，未有债权人向管理人提出书面异议或提出的书面异议理由不成立的，管理人将根据本实施细则进行分配，分配结束后，管理人将提请法院终结本案破产程序。程序终结后，管理人将继续履职。

常熟世宝房地产开发有限公司管理人

二〇二五年十二月二十四日

附件：破产人财产清偿汇总表、明细表：

破产人财产清偿汇总表

（单位：元）

建设工程价款优先权分配明细

（单位：元）

注：建设工程价款优先权未获清偿的部分，将转为普通债权。