广州市天河区房地产开发总公司第二次债权人会议

广州市天河区房地产开发总公司各债权人：

广州市中级人民法院于2025年12月30日出具《民事裁定书》【案号：（2025）粤01破申1032号】，裁定受理广州市天河区房地产开发总公司清算组对广州市天河区房地产开发总公司（下称“债务人”）的破产清算申请，并于2026年1月13日作出（2026）粤01破9号《指定管理人决定书》，指定广东胜伦律师事务所为广州市天河区房地产开发总公司管理人（下称“管理人”），负责人为刘晓军。

一、关于共益债务情况的公示

广州市天河投资集团有限公司申报普通债权1427.42元（本金1271.23元，利息156.19元），管理人对该笔债权不予确认，因此在第一次债权人会议后向管理人提出异议，表示“我司认为案涉债权应认定为共益债务，系清算期间为维护债务人财产而发生的无因管理支出，现申请对案涉债权性质的主张由普通债权更正为共益债务。共益债务依法应适用特别清偿及时效规则，不应以超过普通诉讼时效为由不予确认。我司并非案涉房屋的所有人、使用人，亦无法定或约定义务对案涉房屋进行维修、清洁，未受贵方及区房总任何委托处理前述事宜，但为避免险情扩大导致区房总房产价值进一步贬损，同时防范因相邻权纠纷引发第三方索赔产生额外债务，损害债务人财产及全体债权人的共同利益，我司实施了上述垫付行为，该行为完全符合《民法典》第九百七十九条规定的无因管理构成要件。”

经管理人调查，天韵阁277号202房（现场房号为天韵阁285号202房）为天河房总公司名下房产，广州市天河投资集团有限公司所申报债权系为维护债务人财产利益，在债务人强制清算期间对位于天河区黄埔大道中285号天韵阁公共管道淤堵及公共管道淤堵导致天韵阁277号202房（现场房号为天韵阁285号202房）厕所下水道反水问题所支出的维修费用以及清洁费用，参考《企业破产法》第四十二条第（二）项的规定，依法认定为共益债务，债权金额为1271.23元，由债务人财产随时清偿。关于利息部分，因案涉垫付款项并非基于合同约定，且共益债务的认定应以实际发生的必要支出为限，故管理人对利息部分不予确认。

现根据《企业破产法》第四十二条的规定，管理人就上述共益债务予以公示，公示日期至2026年4月22日17:00止。

公示期届满前，若相关债权人对共益债务有异议的，可以向管理人提出书面更正请求，并附相关证明材料，经查证属实，将予以更正。

如债权人未在上述公示期届满前提出异议，则视为无异议。

备注：

1.上述关于共益债务情况的公示是管理人依据现有材料制作而成，在不能排除相关材料局限性的情况下，我们的调查结果也可能存在局限性。因此，特别指出，关于共益债务情况的公示为管理人初步调查结果，若存在新的情况、证据和法律文书，管理人将予以修改、调整，并进行补充公示。

2.债权人提交的相关材料需保证真实、合法、有效，若存在伪造、变造证明材料等弄虚作假行为，债权人应当依法承担相关法律责任。若因债权人自身原因，在规定时间内未行使相关权利，由此产生的不利后果由债权人自行承担。

二、关于补充申报债权认定情况的公示

管理人在第一次债权人会议后收到共计3户申报人补充申报的债权。

管理人补充认定债权情况见下表，包括2户此前债权已经管理人确认的债权人（广州市车陂经济发展有限公司和中国工商银行股份有限公司广州第三支行），1户在债务人强制清算程序中债权已经审查认定的债权人广州市规划和自然资源局。

《广州市天河区房地产开发总公司补充认定债权表》

1、关于广州市车陂经济发展有限公司的债权审查说明

债权人广州市车陂经济发展有限公司在第一次债权人会议后向管理人提出异议，表示“对审核认定的债权（本金及一般债务利息）5,568,516.14元无异议,对民事惩罚赔偿金1,289,663.03元有异议,已经补充申报民事惩罚赔偿金总额为1,701,843.05元。”经管理人审查认定，广州市车陂经济发展有限公司的民事惩罚赔偿金认定总额从1,289,663.03元调增为1,700,976.32元（已包含第一次债权人会议审核确认的1,289,663.03元在内，即补充审核确认民事惩罚赔偿金411,313.29元）。

2、关于中国工商银行股份有限公司广州第三支行的债权审查说明

债权人中国工商银行股份有限公司广州第三支行在第一次债权人会议后向管理人提出异议，表示“经核实，我行原申报的普通债权涉及的普通债权5,675,299.78元（其中本金2,878,500.00元,利息2,796,799.78元）中的利息存在计算遗漏，原申报时未完全涵盖截至破产受理日前一日的全部利息。现申请补充申报上述漏算部分,并请求管理人重新核定债权总额”。经管理人审查认定，中国工商银行股份有限公司广州第三支行的普通债权总额从5,675,299.78元调增为6,160,642.48元（第一次债权人会议审核确认的本金2,878,500.00元不变，即补充审核确认利息485,342.7元，补充确认后的利息为3,282,142.48元）。民事惩罚赔偿金认定数额不变。

3、关于广州市规划和自然资源局的债权审查说明

经管理人核查，在强制清算阶段，天河房总公司清算组已经审查确认债权人广州市规划和自然资源局对债务人享有两笔债权共计人民币10,228,339元，债权性质均为普通债权（其中第一笔债权金额为人民币16,750元，第二笔债权金额为人民币10,211,589元）。前述债权源于债务人欠缴土地出让金。

根据最高人民法院印发《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》的通知（法发〔2009〕52号）第35条规定，“公司强制清算中已经完成的清算事项，如无违反企业破产法或者有关司法解释的情形的，在破产清算程序中应承认其效力”，可知在债务人强制清算期间已经人民法院指定的清算组审查认定的债权，在破产清算程序中具有承继效力，无需债权人另行申报，经管理人复核债务人原强制清算程序中的债权审查结果后，管理人认为，天河房总公司清算组的债权审查意见符合法律规定，不存在程序违法、事实认定错误等情形。鉴于上述债权本应列入第一次债权人会议核查的债权表，但因故遗漏未予列示，管理人现依法对广州市规划和自然资源局的上述债权予以补充认定。本次补充认定的债权金额、债权性质及法律依据与原强制清算程序中的审查结果完全一致。

债权人、债务人如对管理人审核确认的上述债权有异议的，应在2026年4月22日17:00前向管理人书面提出，并应当说明理由和法律依据。管理人在收到书面文件后三日内予以复核，经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼，当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。如债权人未在上述规定时间提出异议或诉讼，则视为对管理人的本次债权审查结果无异议。

附件：《广州市天河区房地产开发总公司债权表》

三、关于应收账款/预付账款处置的议案

（一）关于应收账款/预付账款的情况

根据广东中穗会计师事务所有限公司于2022年5月4日出具的中穗专审字（2022）第099号《强制清算受理日财务状况专项审计报告》显示：天河房总公司的应收账款账面余额13,211,093.46元，预付账款账面余额3,894,500.00元，其他应收款账面余额7,872,569.84元，破产受理日债务人清单详见下表：

为保障清收工作的顺利进行，在强制清算阶段，清算组针对应收款的实际情况，确定针对性的清欠目标和实施方案，釆取不同的清收方法及时、全面清收财产。

1、与托管单位沟通

清算组于2022年7月22日向天河投资管理公司发出《关于天河房总公司债务事宜的沟通函》，请天河投资管理公司协助调查、提供债务信息以及债务人的相关联系方式、涉案房屋的案件情况以及实际情况，以便清算组对债务人进行追偿，维护天河房总公司及其债权人的合法利益。

2022年8月10日，天河投资管理公司回复清算组：债务人清单以及涉案房屋的案件情况资料，与天河房总公司开发的龙口中路小区项目、“天韵阁”项目和“太阳楼”项目等相关。上述有关财务及项目资料，天河投资管理公司均已移交给清算组，建议清算组从天河房总公司资料中梳理债务信息以及债务人的相关联系方式。此外，天河房总公司涉案房屋的案件，建议清算组向有关法院阅卷，以查明案件具体情况。另外，需要注意的是，天河房总公司曾于2001年进行改制，请清算组关注改制后的债权债务是否剥离至广州亿林房地产开发有限公司。

2、发函催收

清算组向天河房总公司已知债务人发送《广州市天河区房地产开发总公司强制清算案关于债务催收的通知》进行催收，请相关债务人认真履行还款义务。截止本报告出具之日，具体通知催收发函情况如下表：

3、公告催收

为了进一步催收债务，在强制清算阶段，清算组通过全国企业破产重整案件信息网刊登《广州市天河区房地产开发总公司强制清算案关于债务催收的通知》催收公告通知及时履行债务。进入破产清算阶段之后，管理人于2026年2月13日再次通过全国企业破产重整案件信息网刊登《广州市天河区房地产开发总公司破产清算案关于债务追收的通知》催收公告通知及时履行债务。

（二）关于应收账款/预付账款处置的方案

1.起拍价

应收账款/预付账款账面金额为起拍价。

2.公开拍卖

为提高财产处置效率，尽快实现债权清偿，保障各债权人利益，管理人拟对债务人应收账款/预付账款一并打包拍卖。管理人拟通过淘宝网（网址：https://sf.taobao.com）进行公开拍卖，拍卖所得价款列入本案债务人财产。

3.公告期和次数

(1)公告期

首次拍卖公告期为15日，第二次拍卖公告期为7日。

(2)拍卖保证金

拍卖保证金数额应在起拍价的5%-20%范围内，保证金原则上一次性支付。

(3)拍卖、变卖次数

首次拍卖流拍的，以首次拍卖起拍价的80%作为第二次拍卖的起拍价。

第二次拍卖仍然流拍的，第三次拍卖以第二次拍卖价格的80%作为起拍价。

若第三次拍卖流拍继续启动第四轮拍卖，第四次拍卖的起拍价为人民币 1元。

若第四次拍卖仍然流拍，则视为该应收账款/预付账款无法变现或无法回收，不再列入本案可供分配的债务人财产范围。

（三）拍卖、变卖费用及税费承担

1.债权人会议授权管理人视需要聘用第三方社会服务机构从事清点、制作拍卖财产的文字说明、照片或者视频等资料，展示拍卖财产并接受咨询、看样等工作,在上述过程中产生的费用列入破产费用。

2.处置债务人公司财产过程中，涉及处置方案约定出卖人负担的税费，由管理人代债务人进行申报，并用债务人公司财产缴纳。

通过网络拍卖处置时，如网络拍卖机构提供网络询价或估价服务的，优先向该机构进行网络询价或估价。

无法通过定向询价、网络询价、委托评估等方式获得参考价确定拍卖起拍价，或者委托评估费用过高的，管理人可以根据市场交易价格、财务数据等进行估价。

（四）变价方案的调整

在本变价方案执行过程中，如因客观情况发生变化，使得原先的方案无法执行或执行成本过高或不符合变价原则的，管理人可以根据实际情况提出调整方案，并报债权人会议审议，通过后执行。

调整变价方案的事由包括:1.因为客观情况变化导致既定变价方案无法执行或执行成本过高而必行进行调整的；2.管理人或者破产案件受理法院认为变价方案调整更有利于债权人利益的其他情形。

（五）关于应收账款/预付账款处置方案的议案的表决

请各位债权人于2026年4月22日17:00前书面表决是否同意“应收账款/预付账款处置方案”，并将表决票邮寄至管理人联系地址。

广州市天河区房地产开发总公司管理人

2026年4月7日

广州市天河区房地产开发总公司破产清算案

第二次债权人会议

议案表决票

债权人编号：                      债权人名称：                  

注：

1.依《广州市天河区房地产开发总公司债权表》的信息填写“债权人编号”和“债权人名称”信息。

2.请投票人在“同意后面的□内”或“不同意后面的□内”打“√”。

3.如果投票人同时在单一表决票中多选、涂改或使用其他符号选择的，均视为放弃。

4.表决方式为记名表决，表决权人应在管理人规定的投票截止时间之前将表决票送达管理人。

出席会议的债权人(或代理人):               (签名或盖章)

表决日期:      年    月    日