吴江安富置业发展有限公司破产清算案

关于公开招募商业运营管理托管机构的公告

2024年10月25日，苏州市吴江区人民法院作出（2024）苏0509破申234号民事裁定书，裁定受理无锡金城幕墙装饰工程有限公司提出的对吴江安富置业发展有限公司（以下简称“安富公司”）的破产清算申请；同日，作出（2024）苏0509破192号决定书，指定吴江安富置业发展有限公司清算组担任安富公司管理人（以下简称“管理人”）。

为有效盘活安富公司开发建设的芗槟街商业广场项目，最大程度发挥本项目的商业价值，实现安富公司资产价值及债权人利益最大化，提高债权清偿比例，依照《中华人民共和国企业破产法》以及经安富公司全体债权人会议表决通过的《继续营业方案》，管理人现通过公开招募的方式，择优选聘商业运营管理托管机构。

一、招募须知

1. 本次招募遵循“公开、公平、公正”原则，以公开遴选的方式择优选聘，接受各方监督。

2. 意向机构应审慎阅读本公告，自行拟定运营管理托管方案，自行承担尽调及运营风险。

3. 本招募公告系根据安富公司现有材料所做的综合性陈述，不代表管理人的确认或承诺，其中所列信息仅供参考，具体情况以招募报名后开展的尽职调查及管理人最终确认为准，管理人对本项目具体指标、安富公司资产及负债情况等不作精确性保证。

4. 本公告解释权归管理人，管理人有权调整、中止或终止招募程序。

二、债务人概况

（一）基本情况

安富公司于2010年1月21日在苏州市吴江工商行政管理局登记设立，法定代表人为史国新，注册资本为5000万元人民币，统一社会信用代码为91320509550257820W，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为江苏安富置业发展有限责任公司、胡燕，持股比例分别为95%、5%，经营范围为房地产开发、房屋代理销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

2010年1月20日，安富公司受让位于松陵镇鲈乡南路西侧的土地使用权，用于芗槟街商业广场项目的开发建设。

（二）委托运营管理的项目情况

安富公司拟委托运营管理的项目为其所开发的芗槟街商业广场项目。该项目位于苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路西侧，地处苏州市吴江区城区核心地段，南侧为桃李园小区，北侧临近水乡花园，东侧为吴模苑别墅区，西侧为鲈乡园别墅区。

土地总面积15,466.50㎡（约23.2亩），用途为商业用地，土地使用截止期限为2050年1月19日。该地块上建筑容积率≤1.5、绿地率≥20%、建筑高度≤35米。

该项目规划有A、B、C、D四幢及地下汽车库（含人防工程），建筑面积35,058.00㎡，其中地上面积约2.2万㎡，地下面积约1.2万㎡。2016年安富公司取得预售许可，商业预售面积22,343.06㎡，总套数689套（均为非住宅）。根据从住建局调取的芗槟街项目资料：上述地块容积率1.48%、绿化率20%，其中：

（1）A幢共9层，总建筑面积14,247.95㎡，1-3层规划为分割销售的商铺；4-9层为公寓。

（2）B幢共3层，总建筑面积4,403.41㎡，规划为分割销售的商铺。

（3）C幢共2层，总建筑面积795.281㎡，规划为商铺，仅有一张整体产权证。

（4）D幢共3层，总建筑面积3,670.76㎡，规划为分割销售的商铺。

（5）地下车库面积11,998.37㎡，其中人防面积约2195㎡、非人防面积约9803㎡，地下车位180余个。

本项目的土建工程、幕墙工程等已基本按照设计要求完工，ABCD幢1-3层目前为大通间模式，A幢4-9层已完成分割；因停工多年，存在因损坏而需修复的项目；水电工程、人防工程、消防工程、室内公共部位的装饰工程尚有较多安装工作未施工或未完成，部分工程因年久失修待检查、修复。

另经初步了解，本项目全部689套房屋中，已网签383套，已草签或认购65套，尚未销售241套。

具体情况以意向机构自行踏勘为准。

三、合作方式

根据《继续营业方案》，后续拟对芗槟街商业广场项目复工续建，续建完成后，需对本项目整体商铺及公共设施进行统一运营管理。申报机构需自行拟定运营管理方案，对芗槟街商业广场项目整体商业进行统一规划、招商、租赁、推广及经营管理。

四、运营管理范围及要求

（一）商业规划，包括但不限于：负责项目整体商业定位研究，结合区域消费特征确定项目主题与客群方向，优化商业业态布局，制定各楼层业态配比及品牌组合策略，设计合理动线方案以提升商业空间使用效率。同时需梳理商铺物业条件，包括水电、荷载、消防等基础设施，在本项目续建阶段提出必要的工程提醒。

（二）招商管理，包括但不限于：开展市场调研并分析竞品项目，制定差异化招商策略，完成品牌落位规划。编制招商手册、租赁政策文件及标准化合同文本，对接意向品牌商户并完成商务谈判及租赁合同签订，监督商户装修进度直至开业。

（三）运营管理，包括但不限于：实施商户全周期管理，包括制定进退场标准流程、品牌分级管理以及经营异常预警机制。严格执行租费收缴工作，维护租赁合同电子台账并实时更新租约状态。日常运营中需开展巡场检查，监督商铺陈列、卫生及安全状况，处理顾客投诉，同时管理广告位、活动场地等公共空间出租事宜。

（四）市场推广，包括但不限于：制定推广计划及预算，策划执行节假日主题活动，运营维护项目自媒体平台，包括公众号、短视频账号等。负责商场形象提升工作，如导视系统设计安装、美陈装置布置，并联合商户开展促销活动以带动客流量增长。

（五）负责本项目信息化管理工作，包括但不限于商业管理信息系统应用、维护、升级。

（六）物业管理方案，包括但不限于：全面负责设施设备维护工作，包括电梯、空调、消防系统的定期检修；统筹保洁、绿化、消杀等环境服务工作；制定消防应急预案并组织演练，妥善处理各类突发事件，等。申报机构应明确是自行负责物业管理或委托第三方物业公司管理，若申报机构选择自行负责物业管理，则需在方案中列明具体的物业收费标准及控制机制，包括基础物业费单价、公共区域能耗分摊的计算方式等，同时设定年度物业总支出占租金收入的比例上限；若申报机构拟委托第三方物业公司管理，则需通过公开比选程序确定合作单位，所选物业公司的服务报价不得高于自主管理模式下测算费用的90%，对于第三方管理模式，申报机构还需承诺对物业费支付承担连带责任，不得因业主欠费而影响物业服务正常提供。

（七）业主租金结算管理：建立完整的产权业主管理台账，核实每位业主销售合同约定的租金分成比例。按月/季度代收商户租金，严格按照合同约定比例向业主分配结算款项。

五、报名条件及流程

（一）资格条件

1. 依法设立并有效存续的企业法人或非法人组织，近三年财务状况良好、近三年无重大违法行为且未被列入失信被执行人名单，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉。

2. 具有城市综合体、购物中心、百货商场、文旅商业街区或类似商业管理运营项目经验，有稳定工作团队，有服务于上述类型商业地产项目破产清算或重整案件经验的，优先考虑（须在方案中注明）。

3. 提供合理、可行、公平共赢的托管方案，合作模式不设限。

4. 具有充足的资金实力，能够在项目前期经营收益不足时对物业能耗等日常运营管理成本作出垫付等保障性承诺，以及对项目净收益以及增长率作出保障性承诺的，优先考虑。

（二）报名材料

1. 申报机构基本情况，包括申报机构成立时间、规模、营业执照、法定代表人身份证明文件等；

2. 申报机构同类型项目成功运营案例证明材料等；

3. 承诺书，载明意向申报机构近三年没有重大违法、违规行为，未被限制高消费或者列入失信被执行人名单，资金来源合法合规；

4. 项目对接人及其联系方式；

5. 保密承诺函（详见附件）。

（三）报名流程

请意向申报机构在2025年7月24日17时前，以纸质件寄送的方式（以邮件签收时间为准，晚于该时间的将丧失参选资格）向管理人联系人递交报名相关材料，加盖意向申报机构公章，并由其法定代表人或者负责人签章。文件递交方式及地址：现场或邮寄至管理人办公室（地址：苏州工业园区苏桐路37号二号楼511室）,联系人：李律师、汪律师；电话：18952419627/13160147791）。

意向申报机构提交保密承诺函后，方可开展项目尽职调查工作，需要管理人配合的可以提出相关合理要求，意向申报机构应当自尽职调查结束后及时制作针对本项目的商业运营管理方案。

（四）方案要求

意向申报机构应于2025年7月24日17时前向管理人提交商业运营管理方案，方案应当包括以下核心内容：

1. 项目商业定位、规划及运营管理模式：包括商业业态布局、招商策略、日常运营管理机制以及与之配套的物业管理体系，需明确物业管理模式（自主管理或委托第三方）、费用标准、收缴机制及与整体运营的协同方案。

2. 项目改造方案：如申报机构认为需要进行改造、修缮的，应在向管理人提交的商管运营方案中明确改造、修缮的必要性，并明确是否愿意垫付该部分改造费用等事项。

3. 预期收益测算：申报机构应对预期经营收入（列明收入项）和经营成本（列明成本项）进行10年测算。如申报机构承诺保底租金收益，须在方案中单独列明具体金额、计算依据及履约保障措施，该承诺将作为重要评审因素。

4. 服务周期：申报机构应明确其提供的服务周期，包括合同期限、续约条件以及在合同到期后是否有优先续约的权利等。

5. 商管服务费用计取模式：申报机构应明确报价，包括但不限于商管运营报酬收取金额、收取节点、收取方式等。

6. 申报机构如同意以预付租金方式提供共益债资金，用于本项目复工续建，管理人将在同等条件下优先考虑。预付租金方案需明确具体金额（原则上不低于人民币1500万元）；支付方式及时间节点安排，资金专项用于本项目续建工程；预付租金对应的后续免租期安排（包括：免租期具体时长、起止时间、适用商铺范围等）。

★申报机构应对其所提供的证明材料来源的合法性、真实性负责。

六、评选方式

管理人将组织提交材料的机构进行磋商。经过磋商，管理人将综合商业运营管理项目、方案、佣金、实施履行能力、运管效果预期等因素，与债权人委员会共同评判，确认合作模式后确定本次商业托管服务机构。

七、其他说明

1. 管理人披露的芗槟街商业广场项目相关情况不作为对意向申报机构的任何承诺和保证，申报机构应独立判断、理解以进行决策。

2. 上述各项事宜的实施时间和内容，如有变动，以管理人公告或书面通知为准，管理人有权决定继续、中止或终止本项目商业运营管理托管机构的招募程序。

3. 意向申报机构应遵循保密义务，对管理人提供的芗槟街商业广场项目信息、数据、资料等，除进行内部投资分析和制定服务方案等，不得另作他用，更不得泄露给任何第三方，否则管理人有权取消其参与商业运营管理托管机构的遴选资格并要求其赔偿损失。

4. 意向申报机构参与本次招募所产生的一切费用应自行承担。

特此公告。

吴江安富置业发展有限公司管理人

2025年7月4日

管理人联系方式：

苏州工业园区苏桐路37号2号楼511室，李律师、汪律师；电话：18952419627/13160147791；邮箱：pcguanliren@163.com。

如有任何疑问，请及时联系管理人。现场及电话接待时间：工作日上午9:30-11:30，下午13:00-16:00。

附件：保密承诺函