莱阳建通房地产开发有限公司管理人

关于提请债权人审议万融凯旋城二期后续拍卖方案的报告

                                      （2020）建通破管字第50号

莱阳建通房地产开发有限公司债权人：

莱阳市人民法院以莱阳建通房地产开发有限公司（以下简称建通公司）不能清偿到期债务且资产不能清偿全部债务，无法继续开展经营，缺乏挽救的可能性为由，于2020年11月16日作出（2020）鲁0682破2号民事裁定书，裁定终止建通公司破产重整程序，宣告建通公司破产。

本案中，购房申报、审查认定工作目前仍在持续进行中，鉴于大量拆迁户、购房户已因万融凯旋城二期项目烂尾导致权益多年得不到保护，损失惨重。为加快二期烂尾项目复工续建，保全已完工程现有价值，加快交房、安置等进度，最大程度保障民生权益、维护全体债权人合法利益，基于前期债权人通过的对万融凯旋城二期进行复工续建决议，结合案件实际情况，综合房地产企业破产财产处置的实践经验，管理人确定采取“线上”及“线下”相结合的方式进行资产处置。

根据建通公司第一次债权人会议审议通过的《莱阳建通房地产开发有限公司财产变价方案（预）》，管理人于莱阳法院宣告建通公司破产后及时对建通公司主要破产财产，即万融凯旋城二期项目启动拍卖程序，并于2021年1月11日10时至2021年1月12日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上进行首轮公开拍卖（拍卖详情网络链接已于前期发送债权人，此处不再赘述）。首轮拍卖以评估价【根据烟嘉评咨字[2020]044号《莱阳建通房地产开发有限公司拟破产清算资产评估报告书》（以下简称评估报告）】207308337.49元为起拍价，但因无人参与竞买而流拍。

现根据建通公司破产进度，结合拍卖招商情况，为推动破产财产处置、保障破产工作进行，最大程度保障债权人利益，管理人依据法律法规规定、参照破产案件依法高效审理的司法精神，综合破产财产处置的实践经验，在一债会预表决通过的破产财产变价方案框架内，以财产价值最大化、公平合法、效率为原则，初步拟定了万融凯旋城二期项目后续变价的具体实施方案，提请全体债权人进行审议。

一、关于拍卖标的

拍卖标的系建通公司开发的万融凯旋城二期项目，具体所涉资产及相应附随义务如下：

1、土地使用权：建通公司名下国有土地使用权一宗，土地证号为莱国用（2014）第139号，面积为28045平方米（约42.07亩），商住用地，商业用地使用期限至2054年6月17日，住宅用地使用期限至2084年6月17日。

2、附着于上述土地使用权的在建工程：规划总建筑面积122917㎡，其中规划地上建筑面积88124.24㎡、规划地下建筑面积34972.26㎡；容积率为2.58，建筑密度为22.7%；规划楼座共9栋，包括4#-12#楼，A区裙房，B区裙房，地下建筑，垃圾房，另有六班幼托、商业服务用房（未建设）。以上在建工程尚未建设完毕，根据预测绘及评估核实情况：

（1）该项目房源共计819套，建筑面积合计约87131.35㎡，包括：建筑面积合计约78356.25㎡的住宅773套、建筑面积合计约7890.44㎡的商业36套、建筑面积合计约884.66㎡的人防报警室、消防控制室、社区服务用房等10套。

（2）地下车库、小棚建筑面积合计约34972㎡、垃圾房157㎡。

（3）另按规划有建筑面积合计约3214㎡的六班幼托、商业服务用房尚未施工，其价值未包含在拍卖价格中。

3、拍卖成交后，买受人可就上述整个万融凯旋城二期项目（含占用的土地使用权）办理权属变更登记手续，但对建通公司破产程序中确认的购房、回迁房屋（以下简称“买受人无权益房屋”，具体详见下文及附表），只有续建、交房等开发商应承担的义务，不享有任何财产权益；同样该部分对应房屋，买受人也无需支付对价，且根据债权人会议前期审议通过的关于万融凯旋城二期项目复工续建相关事宜，由建通公司向买受人支付续建费用。

 特别说明一：拍卖标的系土地使用权及在建工程，作为拍卖标的所提及的“房屋”“房屋价格”仅为便于表述或理解，其并非指完整意义上的“商品房”。“房屋”指按相应房号对应的在建工程以及其占用的土地使用权，“房屋价格”指按相应房号分摊的在建工程以及其占用的土地使用权的价格。

特别说明二：关于“买受人无权益房屋”的情况说明

万融凯旋城二期项目整体包含819套房屋（含占用的土地使用权，以下同），但根据破产程序中管理人对建通公司财产调查及债权申报核查情况，其中涉及已对外出售（包含已网签备案、已预告登记、或者虽未办理网签备案及预告登记但权利人已经申报主张交房）或作为回迁安置房源部分共计484套（详见附件《买受人无权益房屋明细附表》），该部分房屋虽包含在整个项目中一并转让给买受人，但买受人对该部分房屋并不享有任何财产权益，仅有续建、交房、办证等开发商应承担的义务，不得再行出售或做其他处分。该部分房屋对应的财产价值，不包含在拍卖成交价款中。上述“484套”的数量，仅为管理人在建通公司破产程序目前进度下的初步数据，待完成对购房、拆迁的全部核查、确认工作后，根据最终实际结果进行调整，买受人应按《竞买须知》等相关要求进行结算。拍卖成交后，根据建通公司破产进度，买受人应按照法院裁定确认的购房户名单，重新与购房户签订新的购房合同，对所涉房屋竣工、交房、办证等时间（交房时间不得晚于拍卖成交后12个月，办理产权证时间不得晚于拍卖成交后的18个月）进行约定，逾期后的违约责任由买受人自行承担。另签订新的购房合同，目的仅为理顺项目拍卖后建设主体变更，办理后续交房、办证等相关手续使用；买受人需履行合同项下开发商的义务，但不享有合同项下开发商的实质权利，无权向购房户收取房款，亦不得加重购房户于原购房合同（指与建通公司所签合同）项下的负担。

万融凯旋城二期项目整体819套房屋扣除484套“买受人无权益房屋”后，剩余335套房屋及地下建筑、垃圾房即为“买受人取得财产权益部分”（详见附件《买受人取得财产权益部分明细附表》）。

二、关于起拍价格及降价幅度

1、第二次拍卖起拍价格：16584万元，按评估价下浮20%。

根据债权人会议审议通过的《财产变价方案（预）》并参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》之规定，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。万融凯旋城二期项目第二次起拍价格将按照首轮拍卖流拍价格降幅20%计，确定起拍价为16584万元【计算方式：20730万元*（1-20%）】。

2、第二次拍卖流拍后的降价幅度：

若第二次拍卖仍流拍，则后续每次拍卖起拍价格由管理人根据招商情况按不超过上一次流拍价格的10%予以降价，直至拍卖成交。

三、关于拍卖成交价格的确定

拍卖价格采取【335套±N套】的形式，以网络拍卖成交价格±后续线下变动调整价格为最终实际成交价格的可变方式执行。具体如下：

1、“网络拍卖成交价格”指买受人于淘宝网司法拍卖网络平台，成功竞得拍卖标的的网络成交价格（以淘宝网出具成交档案为准）。

网络拍卖成交价格=网络拍卖起拍价格+网络拍卖溢价

①“网络拍卖起拍价格”，系根据本报告第一条“拍卖标的”“特别说明”，以拍卖标的物中扣除“买受人无权益房屋”对应房屋价值，暂按剩余335套房屋及地下建筑、垃圾房为准。

②“网络拍卖溢价”指如因多人竞买产生溢价，则溢价金额仅对网络拍卖成交当时买受人应支付对价的标的物按价值进行分摊。

举例：拍卖时从起拍价16584万竞价到16784万成交，溢价200万，溢价率为1.2%，则分摊到每一套房屋上的成交价格均溢价1.2%。网络拍卖溢价价值仅对当次网络拍卖的335套房屋、地下建筑、垃圾房全部标的物按评估价值同等比例分摊，不及于后续释放出的可售房源。

③履约保证金：将参照首轮拍卖中《竞买须知》相关条款的设置，不作调整，即按照后续拍卖起拍价格的20%确定保证金金额；拍卖成交后，该项竞买保证金不可转为拍卖成交价款，自动转为履约保证金，定向用于保障项目后续建设；买受人如出现《竞买须知》项下任何一期款项逾期超过15天，建通公司有权直接从履约保证金中扣划。

2、“后续线下变动调整价格”指建通公司破产程序中，由管理人根据万融凯旋城二期项目所涉购房、拆迁审查、认定的工作进度，在335套房屋基础上，增加或者减少“买受人无权益房屋”，由此产生建通公司向买受人退款或者买受人向建通公司继续付款的情形。该情形随管理人工作推进情况可分批、多次进行【根据现行关于认定“消费者购房户”相关法律规定、标准及对目前购房申报人申报、审查情况，建通公司破产案件中存在一定数量的购房申报人不符合“消费者购房户”认定标准的情况，该部分申报房源将于后续审查、确认后进行释放，纳入拍卖处置范围，增加“买受人取得财产权益”房屋范围】。

如后续增加了“买受人取得财产权益”房屋（即在335套之外增加房屋数量），则对于增加房屋的结算价格，按照对应房号评估价格进行确定，建通公司不再支付相应续建费用；如后续减少了“买受人取得财产权益”房屋（即在335套之内减少房屋数量），则减少房屋的结算价格，按照相应网络拍卖的成交价格进行确定。

特别说明：根据债权人会议前期审议通过的复工续建相关决议，莱阳市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）作为代建单位已进入万融凯旋城二项项目驻地并施工，开展包括主体工程、地下工程等维修工作及相关复建工作。鉴于《委托代建协议》履行及代建费用结算、支付的操作可能性，代建资金持续变动，且短期内复建与产出相比利润空间较小，代建工作导致万融凯旋城二期工程价值增加不大；且起拍价格系以评估价格为参考，最终价值及成交价格均由市场决定。故针对城投公司代建导致万融凯旋城二期工程增值部分不计入拍卖起拍价格中。根据《委托代建协议》约定，由买受人按照确定的结算金额于缴纳网络拍卖成交价款时一并向出卖人支付。该部分费用不包含在拍卖价款之中。

四、关于“买受人无权益房屋”的续建费用承担

拍卖成交后，买受人应按与其他支付对价、取得财产权益的房屋同等标准一并推进“买受人无权益房屋”的建设，该部分房屋按具体房号由建通公司向买受人支付续建费用。经评估，万融凯旋城二期项目未完工部分建安造价约10676万元，其中484套“买受人无权益房屋”分摊的建安造价约4330万元。鉴于不同买受人对房地产经营管理能力不同、成本控制不同，势必会出现实际发生续建费用存在差异的情况。为实现建通公司破产程序中可供清偿财产价值最大化，对于“买受人无权益房屋”的续建费用，将以评估报告相应房号的“未完工部分建安造价”为最高限价、最终以竣工后工程造价审计决算为准，据实结算；如实际续建费用超过最高限价的，按照最高限价进行结算。

五、关于“买受人无权益房屋”续建费用的支付时间

该费用将于万融凯旋城二期项目竣工结算后进行支付。

根据债权人会议前期审议通过的复工续建相关决议及破产法相关规定，建通公司依法应承担“买受人无权益房屋”的续建费用，该项费用作为共益债务应于破产程序中随时发生随时清偿。首轮拍卖系参照资产评估价值确定起拍价格，并依据评估报告确定的未完工部分建安造价作为建通公司承担续建费用的固定金额。因买受人将于竞价成功后先期无偿垫付该部分续建费用，势必额外增加买受人参与竞买的资金压力，降低竞买人参与竞拍积极性。为平衡出卖人与买受人双方利益，促使拍卖交易达成、实现交易价值最大化等商业角度判断，首轮拍卖中将续建费用的支付设置为“拍卖成交后，买受人应当首期支付的网络拍卖成交价款，可与建通房地产应当首期支付的484套“买受人无权益房屋”相应的续建费用43302859.8元进行抵顶”的支付方式。鉴于首轮拍卖已流拍，第二次拍卖起拍价格参照流拍价格降幅20%，建通公司应承担的续建费用调整为最高限价、据实结算的方式，续建费用支付时间调整为于万融凯旋城二期项目竣工结算后进行支付，更具有可操作性且有利于督促买受人快速、稳步推进复工续建工程进度，亦对出卖人及买受人利益作出了相应平衡、合理的保护。

六、关于建通公司与城投公司签订的《委托代建协议》的后续衔接问题

根据债权人会议前期审议通过的复工续建相关决议，委托城投公司代为复工续建，并在首次拍卖中将复工续建相关协议条款吸纳进拍卖方案，旨在约束新的接盘方（买受人）继续完成复工续建，保障后期房屋建设及交房，避免二次烂尾。

但根据目前拍卖招商情况，如买受人继受履行委托代建协议，则拍卖成交后，买受人无法独立自主经营，不能自行控制开发成本，不利于激发竞买积极性。此外，依据目前复工情况，从拍卖成交后接盘方办理相关主体手续变更、买受人与城投公司缺乏合作代建的信任基础等现实角度考虑，后续由买受人与城投公司继续履行《委托代建协议》的实际操作难度较大。故为最大程度尊重买受人自主经营权，激发竞买人竞拍积极性，促成最大价值成交，后续拍卖方案将调整为：拍卖成交后解除与城投公司签订的《委托代建协议》，由买受人自行开发建设；同时在拍卖规则中设置履约保证金等相关违约条款，以约束买受人按照相关部门要求及时、保质保量完成工程建设，达到竣工，交房、办证等条件。

七、其他未尽事宜说明

破产财产变价实施过程中，涉及本方案未予明确的事项或技术性条款，管理人将按照债权人会议审议通过的《破产财产变价方案（预）》，以财产价值最大化、公平合法及效率为原则，根据破产财产的具体情况具体实施变价。

现依据《企业破产法》相关规定，管理人特此将上述方案提请债权人进行审议。依照建通公司第一次债权人会议表决通过的《莱阳建通房地产开发有限公司关于债权人会议召开形式及表决方式的方案》，请债权人以短信的形式进行表决、回复，审议期15天，请全体债权人于收到短信后及时表决，最晚于2021年5月10日下午5:00之前回复短信，明确作出“同意”或者“不同意”的表决结果。回复意见为“不同意”的债权人须说明理由及依据，以便于管理人吸纳合理意见，对相关事项作出有效调整。

债权人如有任何疑问，可致电管理人问询（联系电话：15553506103，联系人陈律师，通讯地址：烟台市芝罘区西南河路176-7号）。

特此报告。

莱阳建通房地产开发有限公司管理人

                                  2021年4月25日

附件：

1、《评估报告摘要》

2、《买受人取得财产权益部分明细附表》

3、《买受人无权益房屋明细附表》。